秦虹：房地产市场与投资趋势判断

2013博鳌·21世纪房地产论坛(上海)高峰会于2013年10月20日在上海隆重举行。住建部政策研究中心主任秦虹女士在峰会上做了题目为“房地产市场与投资趋势判断”的主题演讲，演讲中秦虹女士主要介绍两个方面的内容：第一，如何判断和看待当前的房地产市场，如何分析这个市场;第二，在现在这样一个市场情况以及已有政策的前提下，如何判断未来房地产的投资趋势。以下为根据其演讲的文字实录而整理的观点摘要。

对当前房地产市场的看法

基于课题研究结果，对于当前房地产市场总结了三个基本结论：第一，目前市场刚性需求仍强，与人口结构有关系。第二，市场分化格局已经显现和人口流动有关。第三，当前市场受货币的影响比较明显，与房地产的资产属性有直接联系。

一、目前房地产市场刚性需求仍强，与人口结构有关

今年8月份甚至到9月份，全国商品房销售面积的增长速度为23%，销售额的增长速度是34%，在当前房地产调控政策持续的情况下，无论是23%还是34%都是一个不低的成交量。据对市场的一些研究，目前市场上的新增刚性需求中，初次置业的刚性需求和改善性需求仍很强烈。与前面几轮房地产上涨背后投机性需求的强劲相比，这轮房地产市场成交的上涨主要还是自住性需求为主。

以世联地产的客户资料分析图为例，世联地产在全国范围内代理销售了57万套住房，其中买房子明确不会住的是会投资的占到14.4%，而同一个同期的口径在国八条实施执勤的2010年占到46.7%，2007年曾经达到51.6%，因此市场说的需求主体， 80%以上买房子就是由于自住需求。

为何会有如此多自住需求与目前的人口结构有很大的关系。根据第六次人口普查数据，2010年在人口结构里面占比较多的是20—24岁的年轻人，有1个亿的人口。这批年轻人的父母正是上个世纪60年代初出生高峰的那一代人，他们现在的子女正好是处于25岁上下，他在人口的总量里面是占据比较大的比例，另外它的人口总绝对数也是比较高的。也就是说由于我们的人口结构所导致目前我们的刚性需求还就是比较强盛的，而这可能是最后一次刚性需求比较强的几年，由于我们独生子女政策，后面很难出现2010年20—24岁年轻人占比的这样大的规模，这几年正是面临人口年龄、婚房需求特别旺盛的时期。

要认清当前的市场，这轮房地产市场的上涨主要是自住性需求，刚性需求比较强和人口结构有很大的关系，这个不会是持续永远下去的，但是这几年正好我们碰到了这样一个人口结构的刚性需求比较旺盛的时期。这是第一个结论。

二、市场分化格局已经显现，和人口流动有关

中国现在一方面面临着城镇化城市人口的增长，农民进城，但是这对于大城市房地产市场的影响是有限的，而中小城市人口向大城市流动人口的迁移对大城市房地产市场影响却特别明显。现在我们正面临着中小城市人口向大城市流动发展的格局，根据2010年第六次人口普查数据，中国人口中接近50%的人定居在前35个大城市，其中40%在一线城市北上广深，所以说现在的北京、广州、上海的市场绝不代表全国，全国的市场已经出现了一个分化的格局，造成这个分化格局的背后是人口流动。

表现在房地产市场上，根据今年8月份70个大中城市的商品房价格的指数，四个一线城市房价上涨在全国排前四位，虽然北京在房地产调控方面政策已经很严厉，但今年上涨率依然全国第一，而且涨幅是最高的，这和人口的增长有很大的关系。

虽然一直有“逃离北上广”之说，但是根据北京市统计局公布的每年新增就业人数来看，没有任何明显地降低，每年新增的常住人口，居住6个月以上的人在50—60万人，其中年轻人占比达到了60%以上，北京现在每年新增的接近60万人里面，20—39岁的人口占到了62.8%。

人口特别是年轻人向大城市集中带来了很大的需求，当然年轻人买房的能力是非常弱的，但是中国买房的特点是几代人帮着年轻人买房子，所以房价收入比是不可计算的，因为三代人的收入一起衡量是很难计算的。

所以实际上现在房地产市场已经出现了分化的格局，北京市场绝不代表全国，和背后的人口的流动不均衡有很大的关系，在这样一个情况下，政府这一轮的抑制投资和投机性需求的调控方向是很难改变的，甚至力度也很难放松。因为面临市场的现实情况就是这样。

三、当前市场受货币的影响比较明显，与房地产的资产属性有直接联系

根据70个大中城市房价同比变化图，北京、上海、深圳、广州四个一线城市的涨幅远远高于70个城市平均的涨幅。 这和货币政策的调整有很大的关系。这一轮房地产上涨主要是从12年下半年到今年，货币政策调整也是从12年的下半年的第二季度末开始实施稳中偏松的货币政策，直接对房地产市场产生了正面的推动作用。

所以我们这些年来所感受到中国的房地产市场一个结论，货币宽、市场窄，货币紧、市场缩，房地产有很强的资产属性，对货币政策是非常敏感的。而且，实际利率和房价的变化呈现完全对应相反的关系。所以在看未来房地产市场变化的时候，不能仅仅看下一步房地产的调控政策会怎么走，除了房地产调控政策之外，货币政策的调整对这个市场的涨跌起伏影响会很大。

如果今年经济增长仍然能达到7.6%这样一个既定的目标，它对房地产市场的影响将是中性的。如果中国房地产政策调整方向不变，对房地产市场的影响也是中性的。对下一步对房地产市场变化影响更多的是货币政策的调整，这是我们值得关注的。