秦虹：房地产市场与投资趋势判断

未来房地产投资趋势判断

今后的房地产市场是个分化的格局，对投资人来说，无论是企业投资还是个人的投资，最重要的是做好趋势的判断和选择。从行业角度，对房地产未来的投资可能有四个方面是需要认真考虑的：

一、关注城市群，但不能仅看规划，城镇的密度决定了最后的城市群的发展

投资为什么要关注城市群?因为中国的城市发展在未来将会告别过去城市发展的模式，新型城镇化不是大力发展大城市。中国未来的新型城镇化的核心是人，人的城镇化，主要是在当地就业的人要享受当地的公共服务，公平的教育，社会的救助，以及医疗养老住房保障等等。中国未来的房地产发展要告别过去自己发展自己的城市发展格局，而要把城市群作为城市发展的主体形态。城市群的发展和过去的发展有什么不同呢?就是要走各城市协同发展的道路，这是我们确定下来的未来城市发展的格局。

在这样一个格局下，大致可以判断，今后城市建设再像以往那样摊大饼式地独立地各自发展的格局很难持续，我们的土地政策最大的可能就是要改变过去大规模的新城、新区开发建设拿地的格局，过去往外扩张的格局很难持续，北京一环七环环到了河北，以后要大城市带动周边的卫星城市发展的格局。北京过去摊大饼摊到合并，现在要通过发展卫星城市的格局把周边的一些中小城市带动起来，这是它的城市群的发展格局。

所以在这样一个政策的格局下，未来的土地政策只会更紧不会更松，过去的大规模拿地新区开发这种土地政策很难持续，所以卫星城市是未来大城市发展的必由之路。在这样一个政策的框架下，现在很多地方都开始规划城市群，做了很多规划，大大小小的城市群做了几十个，但是不能仅仅看规划，城市群的发展更重要的要看一定土地范围内城镇的数量和人口密度大的地方，未来的发展空间可能更大。一些虽然作为城市群的规划，但在一定范围内城镇的数量非常少的城市，未来的发展空间还是非常有限的。

以日本的经验为例。日本在1950年的时候它的全国总人口8400万人，经过了50年的发展，到了2000年，日本总人口从8400万人增长到1.26亿，1950年三大城市群的人口占全国人口的比重是36%，到了2000年三大城市群的人口所占的比重达到了51%。

简单地说，全国总人口增长了50%，三大城市群的人口增长了110%，也就是说越是成熟的城市群，城市密度大的城市群，它的经济发展水平越高，产业集聚度也越高，不断产生新的产业的机会也就越多，对人口的增长吸引力就会越大。而我们在一定范围内虽然规划了城市群，但是里面人口的密度非常小，那个地方发展的空间可能是有限的，可能会发展，但是非常缓慢，所以我们认为不仅仅看城市的规划，关键还要看我们城镇的密度决定了最后的城市群的发展，不是所有的城市群的规划都是值得投资的。这是第一点。

二、城市规划不仅仅是一二线城市，三四线城市也有很好的投资机会

现在城市已经出现了分化的格局，我们刚才和大家说人口向大城市流动，特别是目前的信息化和高速交通的发展，大大增加了中小城市人口向大城市流动的这样一个可能性，但是中国的房地产市场绝不仅仅在一二线城市，三四线城市数量多，其中还有很多有投资机会。

一二线城市不过30多个城市，三四线城市有600多个，这些城市里面还有一些三四线城市是值得我们关注的，哪些呢?

第一，就是紧靠大城市周边的中小城市，大城市周边的，受大城市辐射比较明显的中小城市，将来大城市要走城市群发展道路的时候，会对周边的中小城镇有很大的带动辐射作用。

第二，注意交通改变中国经济格局，高速交通的发展会对中国经济产生很大的影响。我们未来要走城市群发展的道路，我们的政策怎么推动呢呢?首先，不同的城市通过快速轨道交通的连接实现同城化。虽然我不在这个城市，但是我和好像和生活在这个城市是一样的，它靠打造半小时或一小时的城市圈来实现这个同城化，如果我们在城市群内能够形成，意味着大城市周边的中小城市的基差地租整体得到了提升，这是一个战略。其次，国家通过高速铁路网把各个城市群连接起来，当这个规划最终实施的时候，中国600多个城市最终可能就有那么几百个城市变成一张网，凡是有交叉节点的城市未来他们的投资效率会更高，投资的成本会更低，对产业的集聚吸引力会更大，继而对人口的吸引力会更大，所以它有更好的发展前景，交通会改变经济格局。

城市的交通位置改变之后，整个改变的是它的基差地租，基差地租的改变，对我们的房地产投资是很值得关注的，也就是说它的整个位置的空间会发生重大的变化，由于我们高速铁路交通的建设会改变城市的基差地租。不仅仅只有一二线城市有机会，还有很多三四线城市是值得我们关注的，他们同样面临着很好的发展机会。

三、投资空间仍大但不仅仅在住宅市场，关注非住宅投资

中国的房地产绝没有到了掉头向下的格局，中国整个的住宅还没有到一个不缺房的阶段，没有到发达国家房子多，家庭少那个阶段，但是不仅仅是住宅市场，非住宅投资如办公楼、商业地产等未来也还投存在着空间。

当然优质的商业地产和旅游地产、养老等等市场未来的需求还是很大的，关键看我们能不能提供，我们有没有这样的能力来提供满足市场需求的产品，商业地产它的投资是否成功，我觉得三大要素对重要。第一，它的位置比住宅还重要，位置最关键。第二，业态水平，你的定位是不是符合现代商业地产的要求。第三，开发企业的品牌。

四、资本为王，但不仅仅是间接融资，看好直接融资

原来一些有利的因素都在改变，比如土地价格已经很高，而且看不到土地价格下跌的格局。而且，劳动力成本、建筑材料都在上升，市场反而在分化，所以企业的竞争一定会越来越加剧，在这样一个情况下开发企业的核心竞争力有两个。

第一，企业的产品，是不是能够更多地赢得自住人的需求。第二，企业的融资能力，资本为王，融资能力与产品好坏有关系，产品好资金的周转速度会快。企业能不能更大范围更强力地达到低成本的资金，甚至是否很容易获得资金的支持，所以说“资本为王”。

过去主要来自于间接融资银行贷款，之后不仅仅是间接融资，更多地要考虑一些直接融资，而在房地产市场未来发展前景中随着整个机构投资人的逐渐出现以及高净值人群资产配置上的需求，他们对一些高品质的房地产和证券化的房地产的产品都会始终关注，这对房地产企业的直接融资也创造了条件。我想未来房地产市场直接融资的市场前景不可估量，值得我们关注。