陈长春：房地产没有泡沫房价难下降 凡是听谢国忠的都很惨

中国的房地产发生了变化，第一个是开发的变化，开发区主要是以工业为主，生活在县城或者小型城市的人，发生了一些变化，生活不那么好了，环境不那么好了，这个开发区发展，带来了工业和污染的问题，另外一个房地产的发展，基本上的特点是到处建房子，到处是工地，原来在四环边买房子的时候，非常幸福，没有买到房子的，上班就非常辛苦，上班时间非常长，从燕郊到CBD，上班时间一个半小时，这个城市化的发展过程没有给我们带来很多的幸福，反而带来了很大的压力，这是房价上升引起的结果。还有面临孩子上学、看病，我们要到城里大医院去，整个生活的便利性也在下降，我和朋友聊天，房地产走过的十年，他说让我的感受是原来厦门非常漂亮，现在由于房地产开发大，车辆大了，原来那么漂亮的城市，现在也看不到山了、水了。

我们还是要看到尽管有这样的问题，但是由于40%到52.5%的城市化发展，给我们提供了足够的房地产开发量。而未来中国城市化率还将提高，如果达到70%，可能在2030年之间，还有15年的时间要走，中国的城市化发展过程，为房地产行业的发展，会带来很多的机会。如果我们按照刚才的城市化率计算，保守的估计，大约会有2.5亿人到3.5亿人进入这个市场，那基本上20年左右的时间就会进行人口更新，大约是常驻人口0.8的量，所以我觉得房地产开发的量也会有很大的空间要走，这个市场还有很大的空间。

第二个是价格，从2003年开始，一直在讲房地产价格的泡沫，但是要看到要点，从2005年的变化，只要你买房了，不管收入怎么变化，如果买了两套房子你可能是千万富翁，如果一套都没有买，你可能就会贫穷，因为财富分配也因为房地产的变化而产生、变化，我们看某一个区域的变化，海淀某一个区域的变化，真实的变化结果是给我们的市场带来了很大的压力，价格的传导机制怎么来的呢，我给大家一个逻辑，假设开发商是有利润预期，那么什么是房地产价格的影响因素呢，就是土地价格，土地价格是地方政府要获取更多的收益，引发了开发商和政府的搏弈。

2004年时搏弈是比较简单的，这个搏弈的过程，就使得价格越来越高，地价提高以后，实际上转嫁到客户的预期里面去了，剩下的就是开发商的问题，开发商和客户进行搏弈，这个搏弈的过程，对不同的人搏弈结果不一样，愿意投资的人说，承担的价格越来越高，带来了房价的变化，再加上现在的客户除了房地产没有其它的投资工具，也可以投股票，但是觉得不安全，没有其它的投资工具，没有办法，也就只能投资住宅，房产证拿到在自己的手上很安全，政府和开发商的搏弈，提升了整个市场的预期，这使得老百姓不得不承担更高的房价。

假设一万块钱的房价，现在大约是40%的地价，有政府拆迁的成本，然后还有税等等，构成了房价的总体，房价有没有下行的空间呢，没有，在这个环节里面谁在玩游戏，第一个，现在有房的人多还是没房的人多，有房的人愿意房价降吗?不愿意。第二个政府的土地收入，是很大的收入，所以政府也不希望房价在降，像金融机构，愿意房价降吗?不愿意，因为涉及到金融市场的安全，发展商也不愿意房价降，所以所有的市场主体里没有特别希望房价下的。所以如何控制房地产的预期，一直涨上去，大家也承受不了，第二个确实影响到实际的生活，那么我们来看，这是一张图，在2010年，我们的土地财政收入，占整个收入的66.48%，我们政府就不愿意看到房价下降。

我的理解房地产没有泡沫，量的泡沫比价的泡沫要多，尤其是在结构不合适的城市里面，有些城市，开工量、正在施工量，比上销售量已经达到了10，这需要销售的时间是10年，这有量上的泡沫，这样一个量的泡沫导致结果是什么呢，就是有开发商要倒闭。有开发商一定要倒闭，因为如果没有人倒闭，都认为这个行业挣钱，所有人都进来，大家就麻烦了，所以市场淘汰机制，还有重组的项目，该割肉的割肉，现在的房地产本身行业里面已经出现了集中度越来越高的现实。排名前20的房地产开发公司，就占了整个市场的20%，这样的一个结果，是房地产行业集中度越来越高。房地产的1.0版本，是单纯以住宅为主要特点的房地产开发、运行，主要就是以价格搏弈为主要形式。现在房地产升级进入2.0版本，包括零售业和写字楼，租金的收益用较长的时间来实现。由于以租金为收益，过去开发商通过债权和股权融资为主的方式是不够的，地产的金融应该支持资产证券化的发展。未来的发展可能是3.0的版本，物业的形态包括酒店和公寓，复杂的就是医疗、养老。他们对运营的要求更高，房子本身不值钱，只有房子加了服务以后才是真正价格，如果把租金的价格和运营服务的价格，进行叠加，就是我们的第三版本，我们一定要向2.0发展，美国的发展情况已经告诉我们，住宅房地产公司会越来越少，由于运营升值部分会带来更高的回报。

我们会把我们的金融，和我们传统的1.0住宅开发部分和商业2.0的资产运营部分，进行结合发展，只有这样的方式才能开发出有利于人就业、生活的城市配套，这些配套才是我们新城镇的模式，这需要我们要从过去的1.0升级到2.0，3.0，谢谢大家。