聂梅生：贵州昆明或是下一个鄂尔多斯

聂梅生：我先回应一下刚才任总和你说的关于转型不转型的事，我觉得房地产的下半场比较符合这次APEC期间习主席的一个思路，要是改革，会带来发展，要创新会带来进步，改革加上创新带来什么呢?带来胜出。

我同意总书记说的这点是非常有道理的，对于房地产，绝不例外，要想发展，必须改革，要想要进步，必须要创新，要想胜出，得把两个加一块，详细的我不分析了，哪些是改革，哪些是创新，怎么胜出。

回到第二个问题，胜出的问题，为什么这次9.30政策出台以后对一线城市非常明显，北上广深大家欢欣鼓舞，对于个别的二线城市和三线城市推不动，原因在于什么?我觉得是两方面。

北上广深一直是被盯住的，北京是“双限”，限原来是不是按揭的，又限房，又限贷，这次9.30全取消了，还清贷款就算一套房，力度可大了，比放松限购力度大多了，二套房的定义变了，全国一样松绑，但是更舒服一些，就井喷了，有这个原因在里面。问责、约谈都是一线城市，原来压力特别大，同样放松力度，就反弹的多，这是一个原因。

第二个原因，一线城市当中，除了刚需、自住性需求以外，有一部分改善性需求，这次适当的放了，二套房定义变了，改善性需求赶紧出来，二手房交易马上上来了，二手房交易当中很多是改善性需求，必须历史的看这个原因，不能看政策出台以后为什么全国不一样，原来的政策就不一样，北京政策跟其他地方特别不一样。

为什么有些城市推不动?我觉得这个问题值得讨论。

我刚从贵州、昆明回来，我心里非常沉重，任总，我觉得不排除再次出现鄂尔多斯和温州这种情况，完全有可能。

为什么呢?去年大发展或者前几年大发展的时候，没有那么多需求，却造了那么多房子，一个小区一千万平方米，哪有那么多需求，这种情况之下，待销房或者存量房压力的压力绝对比北京大的多。

北京供地比较难，供地问题上控制的比较有序，那个地方控制的无序，一下子大量土地出去，大量房子盖半截，待销房特别特别厉害，再加上雪上加霜的是存量房、待销房特别多，再加上今年银行开发贷不放，没办法，借一堆高利贷，这些城市融资成本20%以上，没办法了，拼命借，资不抵债情况非常严重，不排除这次洗牌当中再次出现鄂尔多斯和温州。

凡是这种情况倒下的一时半会喘不过气来，鄂尔多斯起来了吗?问题解决了吗?没解决，温州问题解决了吗?没解决。包括杭州，年初第一个降价，现在十大城市当中负最多的还是杭州。

三四线城市也不都一样，个别存量部分、待销部分太多，再加上融资成本太多，资不抵债，这是非常危险的，不是一个企业崩盘和崩盘问题，万科不可能把两千万平米都并购了，如果并购了，万科自己也差不多了，还是要有一定的思想准备，有些地方还是很严峻的。