任志强：住房消费下降因银行“太黑”

消费零售额，因为光棍节有所提升了，光棍节一天就五百多亿，仅仅是在淘宝网上就五百多亿，整体上来说，11月份虽然略有上涨，但上涨幅度很低，年初政府工作报告提出14.5%的增长，现在看来还差很多，扣除物价指数只有10%左右，虽然增长不高，但是比较平稳，我们估计明年还是维持这样平稳的增长速度，不会有太大的变化，国房景气指数已经降到最低了，08年是低潮，11年是低潮，现在限购之后出现一个低潮，这次最低，是94.3，比08年还低，从总体上来看，国房景气指数要想回升，目前还有问题。

看房地产开发，年初的时候我们预测大概在10%左右，现在看来11点9，还有一个月，估计在10左右吧，比我们的预测略高了一点点，但按单月计算，我们已经在单月里出现了低于10%的增长速度，幸亏年初时还高点，可以拉平，但总体而言，这个持续下降的速度是没有截止的，明年可能仍然处于投资持续下滑的趋势。

前两天我在全国工商联的商会上讲到这个问题时媒体报道出来，说我在唱衰房地产，大家都知道石油有一个OPEC，当石油价格降低时他们通常会用减产的方法稳住石油价格，这次为了打击和制裁俄罗斯，虽然石油价格在下跌，但他们不减产，中东产油国底子比较厚，房地产商人可能比较聪明，他们知道如果销售情况不好就要减产，所以投资持续一个下滑趋势，但石油下滑的情况看从OPEC价格看它是为了稳定下滑趋势，市场情况通常就是这样，所以投资下滑不要仅仅只是看衰，也许从房价角度来看未来是要涨的，没人生产的时候就会有生产小年，今年明显看出是生产小年，投资增速还会继续下滑，明年可能仍然是10%左右的投资增长速度。意味着什么?如果从20%降到10%，我们固定资产速度增长了1倍，大概要影响0.3到0.6个点，影响巨大，过去我们在投资比重中大概占到固定资产投资比重的25%，现在比重也在下降，这两者之间，对GDP的影响还是很大的。

土地，土地购置在11月份是-11.5，全年加起来不到3万公顷，这个数字应该说从历史上来看还是比较低的，从十几年的情况看，三万公顷以下是比较低的数字，高的时候大概要到4万6，而总体来看，11月份的持续下降意味着未来的开工，我们所说的小年未来开工将受到巨大影响，很明显的是土地购置决定了后期的投资增长和开工率，当土地下降的时候投资也是下降了，开工也是下降了，我们在10月份的时候曾经出现了一个上升，所以开工也出现了一个上升，因此10月份很明显的出现了新开工增长，后续到11月份下降时拐点又开始，出现了再次下降，新开工增长率也在变化负，负的指数也在加大。

销售，从数据上看，从7.9变成了负8.2，大家都觉得更不好，其实错，11月份的销售是全年里销售最好的，不管是销售额还是销售数量，都是高速增长，指标里它是最好的，为什么数字会出现下滑?是因为去年的基数不同，去年11月份增长太快了，所以和去年11月份相比，尽管今年11月份是全年最好的一个月，但仍然是负的。所有销售中问题最大的是住宅和办公，在整个存量中，住宅存量和办公存量都很大，而商业保持了正增长，虽然上个月是正7.1%，但总体而言，商业面积是从总存量里仍然占了比较大的比重，我们大概现在有将近6亿左右的存量，住宅不到4个亿，而办公楼和商业将近两个亿多，这两个亿多里头，如果销售持续下降，会出现很多问题，但我们统计数字时没告诉我们，很多商场和办公楼是不卖的，所以我们仅仅能从数据上进行分析，但实际中很多写字楼和商场是自我经营，比如大连万达、大悦城等等。

从商品房销售面积里看，东部地区销售影响是最大的，所以一线城市也是销售影响最大的，从东部地区来说，整个大约下降了15%左右，因此对全国的面积下降速度影响很大，但总体而言，一线城市在三季度开始回升，取消限购政策以后东部地区也开始回升，尤其是一线城市再“930”的政策反应之后出现了明显回升，10月份增长大概60%，11月份大概增长100%，12月份从目前来看仍然是属于双升的情况。

从历史上看，各月的房价涨幅变化，很典型，和国房景气指数类似，第一个高峰期是2007年10月份，随后出现了中央金融工作会议的“两房”，防止投资过热和防止通胀，这个历史大概很多人忘掉了，于是08年才出现快速下滑，一直到严重的负数，随后用4万亿再一次把价格提升，在2010年初价格提升到最高，于是中央又出台了很多政策，比如限购政策，限购政策打压之下，房价再一次出现下滑。2011和2012年期间基本是在负指数的底部运行，随后在2013年年初再次达到高峰，年初时又出了一个“国五条”，随后又开始出现下降，一直下降到现在。

9月份以后开始出现了转折，但前一段时间库存过大，可以从同比中看到，在09年时4万亿出台的初期，我们也用了一个很长的时间价格才回到了高点，而这个很长的时间就是在消化库存，从目前看，价格迅速回升的可能性不大，还有一个巨大的库存，大部分企业还要消化库存之后才可能看到价格的高速反弹，但在局部城市和局部地区，12月份已经出现了价格的上浮。

总待售面积和竣工情况看，最困难的时候不是现在，在目前已经取得销售证而未销售的将近6亿平方米的面积，仍然是很大的压力，在不同的城市中，存量的压力还是需要很长时间消化的，如果今年我们卖10亿到12亿平方米的房子，这6亿平方米大概需要半年多时间才能解决库存，但是不是所有库存都可以消耗掉呢?我个人认为不行，有相当一部分库存会历时累计，它永远存在，估计其中至少有2到3亿平方米是永远消化不掉的库存，比如类似鄂尔多斯存在的库存，这些库存很难用一两年时间在短期内把它消化掉。

从我们的资金到位情况来看，出现了最困难的情况，1993年之后，10月份的消费信贷，开发信贷略有增长，从9月份4%的增长到11%点几，所以涨到了3.1，而10月份的消费信贷急剧下降，开发信贷也是下降的，所以我们到位资金的增速就开始出现下滑。

从整体上来看，开发信贷现在现在不到10%，大概只有7%点几的增长，个人消费信贷下降的幅度更大，是负的，很明显的一个情况，个人消费信贷对整个市场的影响是巨大的，4月份的时候刘士余副行长就对四大行提出，你们的个人消费信贷要用低利率给予支持，“930”很重要指的是个人消费信贷，去年我们仅仅住宅(不算写字楼和商场)大概销售了6.8万亿，其中5万亿是个人支付资金，1.8万亿是银行信贷，计算一下，个人消费信贷占总购房中的比例大概27%，虽然有很多经济学家们都在吵吵，说我们住房消费信贷里的个人杠杆率太高了，要去杠杆，错了，我们的杠杆率大概在全世界都是最低的，从实际情况看，去年的数字不到30%，今年，我们到11月份为止，5.3万亿的个人购房金额，住房消费信贷不到1.2万亿，按比例计算只有22%，相比之下比去年同期下降了5个百分点，换句话说，今年之所以房地产市场出现了波动和大幅度下滑，重要的原因是我们的银行太黑了，由于银行的消费信贷对个人的支持力度大幅度下降，所以导致今年出现了很多问题。在开发商的到位资金增速中，其中重要的一条就是，其它资金里的预售定金和个人消费信贷这块基本是负增长。

从货币供应量情况看，M2实际上是持续下降的，到现在为止12.4，比年初13.5的控制力度大大下降，差了一个多点，所以货币供应量对经济的影响是巨大的，10月份，四大银行里只有一个银行存款是正的，三大银行存款是负的，总体大概和去年同期相比差了2.98万亿，存款在持续下降时，按照存贷比来控制的消费信贷也一定会受到影响，非银行投资的社会融资资金也是在下降，从开发商来说，去年同期非银的融资大概是33%的增长率，到今年10月份已经下降到25%，11月份下降到23%，差了将近10个点，这个持续下降的社会融资对开发商的到位资金也产生了巨大的影响，所以我们的增速从历年看，08年是最低点，随后出现的情况可以看出来，今年已经到位的情况是低点，比08年还严重，我们换算一个数，把今年到位的资金和已经完成的开发投资计算，还剩多少钱，在2008年最困难的时候是1：1.34，到今年10月份是1：1.27，低于08年最困难时期0.7个点，将近一个点，比例是很严重的，所以如果没有更多的资金来支撑的话，实际上可以很明显看到明年的投资是持续下滑的趋势，这是整体的情况。

我们可以看到，整体信贷是负9%，住宅是负13%，如果开工是负的，持续下降的趋势，明年拿什么东西卖呢?从今年我们竣工的情况可以看出来，现在在施的面积大概有71亿，住宅有将近50亿，竣工的面积里可以看出来，我们的竣工虽然是正的八点几的增长，可是我们只竣工了7.5亿平方米，换句话说，这房子得十年才能盖成，竣工率已经从去年的15%下降到今年的11%，这个竣工率的下降意味着什么?看着开工的面积很大，但实际上大部分开工面积都是没建设，因为没有投资，投资看不出来，竣工量也看不出来，所以很多面积是只有数据而没有竣工，我们无论如何不能想象去年我们大概七年盖一个楼，竣工率是七分之一，今年是将近十分之一的竣工率。