曾宪斌：一线城市房价不会只涨不跌 但长期看好中国楼市发展

近日，楼盘降价的消息不绝于耳。房价拐点形成已基本达成共识，人们已经不再纠结楼市是否调整，房价是否下跌。在全国各地房价已经开始下调的事实面前，人们关心的是在这轮变化中，楼市是短期调整还是长期大跌?不同的城市跌幅差异有多大?此轮下跌的时间和深度在哪里?

市场中有这样一个观点，就是一线城市会相对坚挺不跌，更无可能大跌，甚至会小幅上涨。然而上述例证，以及随之而来的变化，会证明这是一个误区。笔者的观点恰恰相反：此轮楼市调整，一线城市房价无论是绝对值还是下跌幅度，都会超过其他城市，只不过下跌的时间可能比其他城市靠后而已。事实正在证明，并将继续证明，一线城市房价只涨不跌不过是个传说。

作出如上分析，首先是基于对于此轮调整性质的判断。笔者一直长期看好中国经济，看好中国房地产的大牛市，在经济保持较快增长和城市化行进中的基本面之下，坚信房价没有长期大跌的条件。不可能出现如日本楼市泡沫破灭十数年，或像香港楼市在1997年亚洲金融风暴后数年房价腰斩，甚至到2005年跌去60%的惨烈。然而我们更应该充分、清醒认识到的是，这次的调整，决不会是短期的小幅调整。与政府几年来煞费苦心出台调控政策打压而房价依然大幅上涨相比较，这次房价在没有任何政策打压的情况下竟然会调头向下，实在不能掉以轻心。这让我们想起2007年的股市疯牛，无论是“半夜鸡叫”，还是风险教育，都挡不住上证指数向上冲，等到6000点向下的时候，无需政府助力，也一无反顾断崖式暴跌。

此轮房价下行源于四座大山：首先是房价太高。经过这几年的快速上涨，无论是相对价格还是绝对价格，都创下了历史新高，市场投资者积累了巨大的获利回吐压力。其次是库存。如今全国大多数城市存消比上涨，批售比亦在恶化。三是信贷。银行仍然处于钱荒时代，信贷一直是在收紧。第四座大山是预期，这也许是最要命的。现在对楼市拐点的共识，不只是专家学者，也包括购房的投资者，其中还有刚需的购房者。当这些买房的原动力大大减弱之时，楼市的成交量、价格，焉有不往下走之理?

这四座大山都不可能短期解决。因此，此轮楼市调整不会像过去几次那样，当年尝浅即止，稍稍回调百分之几，最多百分之十几以后，又调头向上。如果以股市术语类比，此轮当属于牛市上升途中的一次大级别调整，回调幅度可能达到30%。　　具体来看不同类型城市调整幅度的差别。那种认为“一线城市刚需旺盛，楼市坚挺，房价不会受大影响”的观点是片面的。一线城市的这些优势从长期来看是存在的，但在此轮调整中，面对此前提到的四座大山，一线城市并不能独善其身，而且其中一些因素对一线城市压迫更甚，比如高房价的压力。以北京为例，根据政府交易统计数据形成的北京房价走势，北京10年前的2004年，平均房价5054元/平方米。到了2014年5月份，平均房价39746元/平方米(据安居网)，10年间上涨了7.86倍。即使此轮调整，房价下跌30%，房价也在27822元/平方米的高位上，较之10年前依然上涨了5.5倍。相比较之下，那些10年前一两千元一平方米房价的三、四线城市，现在也不过是三四千元/平方米。它们要跌30%的房价，显然要比一线城市的空间窄得多。

也许有人会说政府救市会得以改变这种趋势。笔者的观点是市场有自身运行规律，政策打压或救市，只能局部、暂时打断趋势的进程而不可能根本改变大的走向，即便取消限购，对楼市利好也有限。

即便如此，笔者长期看好中国房地产观点不变，此轮一线城市房价即使下跌30%，也只是陡峭上涨途中一次较大的修正上升斜率的回落。仅此而已。