温州房价下跌三四成 实业家转战房地产尝苦果

多数保本或亏损

2010年4月开始，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，实行更为严格的差别化住房信贷政策，然而温州房价、地价依然疯狂。

在实业资本助推下，至2010年底，温州房价一路飙涨。前瞻网了解到，2010年5~8月，温州市区商品住房成交均价约为2.8万元/平方米，位于全国各大城市之首。

地价也水涨船高。

2010年7月，梧田站南D-43a地块楼面地价1.93万元/平方米，仅20天时间，周边D-48地块楼面地价就已飙涨至2.61万元/平方米，当时周边新盘价格在3万元/平方米左右。当年11月底，温州出现楼面地价3.7万元/平方米的全国地王原温师院操场地块。

当年12月下旬，绿城房地产集团以楼面地价1.63万元/平方米，溢价53.6%夺得温州龙湾城市中心区A-16地块，成为该片区的“新地王”。有业界人士说，该项目由绿城全程操盘，众多股东为当地骨干制造企业。绿城集团新闻发言人也表示，该项目绿城占股25%，股东中有温州企业。

2011年，在“限购令”等政策层层加码下，温州房价、地价大幅降温。

如今，温州新房价格比最高位时，下降了百分之三四十。同样在土地市场，“只涨不跌”的神话被打破，价格也比最高位时下降三成左右。如最近再次挂牌的江滨路鹿城段18、19号地块，起拍楼面地价1.35万元/平方米;而2011年11月，该地块起拍楼面地价为1.98万元/平方米。两者比较，起拍楼面地价下降32%左右。

“高位拿地的，现在只能保本或亏损。”温州某大型房地产企业高管林光标(化名)表示。

一位房企成本核算人员说，上述龙湾城市中心区A-16地块，总价近31亿元，楼面地价1.63万元/平方米，加上建安成本3000元/平方米、开发贷款财务成本、行政办公人员经费、市场推广费用等，成本价至少在2.5万元/平方米以上。“如果参与企业前期投入资金为银行贷款或民间借贷，那成本还要更高。”

该地块项目现命名为“绿城海棠湾”，林光标说，该楼盘现在实际售价在2.1万元/平方米左右。然而该项目销售人员称，一期均价2.5万元/平方米，二期在2.7万元/平方米。对此，绿城集团新闻发言人表示，目前该项目运作正常，销售良好，未出现亏损。

据林光标介绍，上述梧田站南D-48地块楼面地价2.6万元/平方米，成本价在3.7万元/平方米，现在该项目“最高只能卖3.5万元/平方米，还不一定能卖得掉，亏得很厉害。”上述原温师院操场地块所在楼盘，“亏损5亿元是最起码的，现在股东摊派销售出去，主要是把现金流做起来，以备后续项目开发。”

或将影响企业后劲

“大企业造楼、小企业炒房”现象，被视为温州“产业空心化”的主要佐证。

林光标说，一家温州规模服装企业，2010年前后以30%左右的股份，高价参与竞得温州某地块，如今只能保本或亏损。“做了20年服装，如今把资本全部放在土地里，这就是温州企业不纯粹做实业的悲哀。”

郑晨爱说，温州一般规模服装企业年产值为两三亿元，净利润在3%~5%之间。据此测算，这些服装企业一年利润在600万~1500万元之间，按2010年银行贷款年利率10%，他们只能承受6000万~15000万元的银行贷款压力。然而在实际操作中，一旦参与动辄上十亿的房地产开发项目，多数企业的实业利润已经难以支付房地产贷款利息。

“地王拿过去，(企业)现在只能自己扛着。”林光标说。

与此同时，一些温州实体企业主，在2010年前后房价飙涨时，会买入几套房子保值增值。

如今，温州房价大幅下降，又要支付借贷利息，这对利润微薄的温州中小型传统制造企业来说，已经是个不小的压力。再加上，温州民间借贷危机、国际经济形势不佳等因素，这些企业资金腾挪受阻、经营效益下降等，无疑令一些温州企业“雪上加霜”。

据前瞻网了解，2010年5月，温州某楼盘一期开盘价2.55万元/平方米，10月二期开盘价为3.85万元/平方米，之后价格一路飙升至6万元/平方米以上，如今市场售价3.5万~3.7万元/平方米。该楼盘开发商发现，交房时很多房子已经转手两三次。

林光标说，他们开发的某楼盘内的15套排屋，当时每平方米售价七八万，单套总价三五千万。交房后发现，15套排屋主人中有5个人跑路，1个人住进了样板房，2个人已交房计划装修，其他7个人均未能交房，因为“结算补钱还要几十万元”。

另外值得关注的是，房东按揭断供在大幅增加，作为担保单位的开发商，已经倍感银行“催款”压力。林光标和温州法院接触较多，法院知情人士说，之前预期拍卖房产为1000多套，如今已上告还未审理的房产已经高达五六千套。

郑晨爱认为，温州民企涉足房地产失利，与银行“贷款监管缺位”有直接关系，“如果企业挪用贷款用途会被严惩，谁还敢投资房地产”!此外，与金融、房产调控有关，在“一放(四万亿投资)，一松(银行贷款)，一抽(贷款利率)、一收(贷款)”两年中，加速扩张的众多温州民企，在政策的“急转弯”之下，必然深感不适应更难以动弹。