广州楼市限售 只为拉低均价？

据前瞻网记者了解，广东广州日前推出楼市“限售”政策，旨在限制高价楼盘向上趋势。

“为了让成交均价显得不太高，相关部门曾试过一些做法，也与各界做了不同的讨论。”广州国土房管局一位内部人士表示。

针对近日广州将对市中心高价盘实施“限售”政策，上述人士表示，为了限制成交均价，“限售”从低调到公开是其中一种办法，其他例如“下调最低售价”等方法，由于被房企拒绝而无法落实。

限售为“折中”办法

广州市国土房管局近日出台“限售”政策，将对中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施。国土局称限发预售证不是停发，只是总量控制，以免高价楼盘集中签约造成广州楼市均价扭曲。据前瞻网了解，国土局已对珠江新城的几个楼盘采劝只发申报总量1/3预售证”的临时性措施。

从国土房管局相关部门了解到，“限售”政策并不一定局限在天河区、珠江新城等高价楼盘集中区域，甚至会面向广州全市，但对于“限售”对象的价格范围，上述部门人士称并未确定。

“限售政策并不是新鲜事。”广州国土房管局另一位知情人士透露。早前，广州多个高端楼盘项目负责部门表示，由于相关部门对高房价的单位进行预售限制，所以部分房源在9月以后才能进行网签，因此向预约认购者提供“认购享受9.8折”等优惠。

“去申请预售时，部分售价较高的单位需要延期拿到预售证，在同一时段内，不同价格的单位要搭配着才能拿到预售资格，相关部门称要‘符合政策规定’，我们也没有办法。”广州白云区某高端项目副总监直言，实际上，这些豪宅项目的交易节奏也较为平稳，只是交易换了其他方式而已。

事实上，北京、深圳等地早在几年前便开始低调地实行预售限制的政策，该政策在各大中小城市早已是公开的秘密。据悉，为化解房价上涨压力，北京正在强化预售证审批。

“从出售方下工夫，限定预售规模的限售政策是一个比较折中的办法。”广州国土房管局上述人士表示，广州的高价楼盘与郊区新盘的价格相差较大，郊区部分网签价可能只是每平方米数千元，而高价盘售价甚至是其十多倍，限售高价楼盘的预售规模能够直接地控制当月的成交价格，“比较直观”。

事实上，广州市为了不让房价上涨的成色过于浓重，曾想过不少的办法。“相关部门也曾想过控制刚需盘的预售价、楼盘的低价房源预售价等，但遭到开发商拒绝。”上述人士透露，目前广州的成交量主要由刚需支持，对这些效型“调价”也是其中一个考虑方向，但该尝试遭到多方的反对，目前并不能实现。

某房企知情人士向本报指出，政府以及市场在楼市调控期间倡导刚需户型，已经对楼盘的这些户型进行了干预，从目前来看，刚需户型的预售价格获得政府和房企双方的认可，可以看做对开发商作出一定的保护。

上述知情人士表示：“更改了规划，主力推刚需户型后，多少对利润空间产生了影响，如果再对刚需户型的预售价格进行干预，比如适当下调等，房企的利润空间会受到更大的挑战，双方都不会让步。”

疑问重重

广州市国土房管局表示，通过限制预售规模和控制交易节奏是“必要的，也是必须的”。解决问题的焦点落在因广州近期中心区域高价项目成交增多，导致总成交量中占比提高，造成全市均价结构性上涨的局面。

广东社科院专家彭澎表示，限卖明显不合理，违反商品房正常的销售。易居(中国)控股有限公司董事局主席周忻指出：“把每个城市市中心的房子都限卖了，房价自然就降低了，这叫‘掩耳盗铃’吧?”此外，家和地产集团副总裁张建勋调侃道，其实拉低均价最好的办法是将保障房纳入统计数据。

“均价本身意义不大，统计数据是普通住宅、高端住宅以及豪宅数据一把抓，实际上，普通住宅又区分郊区地段和城市中心地段，各自的售价差别很大。”广州某市场观察人士分析指出。

中原地产广东分公司研究人士分析，目前，广州全市成交均价徘徊在11000元/平方米左右，高于均价的楼盘有很多。他指出，广州近一个月内成交的主力集中在花都和增城，以及番禺区，这三个地方在一周内的网签数量占全市网签总数的7成左右，其中，花都、增城两地的成交均价在8000元/平方米左右，不足万元。而番禺网签数较前两区少，成交均价在15000元/平方米左右。他指出，市中心的成交量虽然不是十分大，但近期成交显得较为旺盛，成交均价集中在18000元/平方米，以及20000元/平方米以上。

广州通过限售政策试图调整成交均价上涨过快的做法，能否真正奏效目前尚难判断，此外，各种变通应对手段或许也会使该项政策陷入尴尬境地。此前为了应对部分城市“限价”，开发商曾运用出多种变通手段，调控效果不仅不明显，甚至还出现房屋待价而沽，房价越调越高的现象。

广州、深圳多个高端楼盘表示，虽然相关部门对其预售规模和不同价格的房源比例进行控制，使这些项目不能一下子放盘出售。而变通手法同时也存在，开发商利用各种“认购”、“VIP专属登记户”等形式，潜在客户交纳预约金购买，双方签订相关协议后，只需要等待网签这一环节。

多位销售总监表示，豪宅交易十分低调，受政策影响不大，事实上，豪宅的真正交易数量与网签数据并不是完全匹配的。