上海商业地产出现严重积压趋势 房地产投资冬天将来临？

上海商业地产的成交量开始大幅下滑

自去年以来，我国房地产市场持续严厉房地产调控政策，根据来自上海相关机构的调查，目前二手房市场上剩余的投资客，仅仅占到购房者的3%。当投资潮退去，那些针对投资客的高价楼盘或成为最大的“受伤者”，开发商只能选择搁置，或者“割肉卖血”出售。而在广州，据前瞻网了解，虽然开发商拿地成本没有上海那么高，但越秀地产两年多前投入超过30亿拿地，截至目前却只回收了2.55亿元的“超慢速资金回收”案例，也说明开发商要想靠这一类带有投资兼自住的所谓“豪宅”项目“翻身”，需要非常漫长的等待;唯一看上去比较幸运的是北京开发商，由于供应量的稀有，皇城根里的那些高价位楼盘甚至还能在楼市调控下逆势涨价，吸南京同志引投资客追涨……种种迹象表明，当房价拐点来临，房地产投资的冬天也已经不远。

“只有3%。”罗寅申表示，在连续不断地冲击下，上海二手房市场上的投资客比例大幅锐减。

两年前，曾调查发现购房者中的43%是投资客。业内分析人士张宏伟表示，即使算上购买商业地产的纯投资者，上海房地产市场上的投资客比例也不会超过20%。

大在投资客大量撤离之后，曾经想依靠投资客获取业绩的房企，开始遭遇巨压力。尤其是那些高价拿地的“地王”项目，更不得不采取延长开发周期等手段，以避免房价下跌后的业绩亏损。

陈晟说，那些资金尚宽裕的开发商短时间还可以承受，但缺钱的房企就可能卖项目求生存了。

商业地产库存接连攀升

此前，商业地产曾是投资客的“楼市避难所”，据前瞻网了解，上海3月份以后商业地产的成交量就较2、3月份大幅增长，7、8月商业地产的成交量甚至超过了普通住宅，成为楼市调控下开发商的“救命稻草”。

但是，好景不长，在上海等地银监会明确叫停未竣工商业地产的按揭贷款后，商业地产的成交量开始大幅下滑，出现了比住宅更为严重的积压趋势。

据前瞻网记者了解，截至10月末，商业地产存量连续3个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰。其中，商铺存量597.8万平方米，办公楼存量430.8万平方米。而办公楼存量明显扩大，9月末环比增量22.6%，10月末环比增量49.4%。

以最近10个月的平均成交量统计，目前上海的写字楼和商铺库存总量需要32个月才能消化完。而目前上海商品住宅库存量，按今年前10月的月平均成交水平，完全消化只需要15个月。机构的统计显示，11月上海商铺的预计供应量还将新增100万平方米。

由于商业地产去库存的压力加大，开发商越来越多考虑通过自己持有，减轻销售压力。刚开业的浦东嘉里中心尽管配套了拥有上海最大会议和宴会场地的五星级酒店，周边的新建公寓售价也已经达到46000~75000元/平方米，但开发商依然选择持有而不是出售182套能俯瞰世纪公园的服务式公寓。

另一投资者大规模撤退的是豪宅项目。在8月份前上海的高端住宅项目成交情况尚可，10万元/平方米的顶级住宅，甚至出现了成交量较去年大幅上涨的热销景象。但进入9月之后，豪宅同样开始出现成交锐减。据21世纪不动产统计显示，今年前10月全市单价在4万元以上的高端住宅累计成交2492套，销售面积52.8万平方米，同比分别回落6.2%和11.7%。

海外物业分流投资客

商业地产和高端住宅曾是投资者热衷购买的两大主力。上述两大市场的遇冷，显示部分投资者正对投资国内房地产项目失去兴趣。而造成这一后果，除了楼市调控政策因素外，也和海外开发商提供的优厚回报有关。

英国伦敦现代化豪华物业WoolwichCentra的开发商来上海推广时就向购房者许诺，可以首付10%购买该项目的期房。而在期房变成现房的过程中，购房者不仅不需要归还贷款，而且可以以每年6%的银行利率获得首付款的存款利息。不仅如此，开发商还承诺，允许购房者转让未竣工的期房。

这也意味着如果在未竣工的两年中，英国的房价上涨10%，投资客就可以获取100%的巨额投资回报。而上述项目的销售人员说，由于英镑兑人民币正处于历史低位，目前购买英国房屋，也可能因为未来英镑的升值而给投资者带来利润。

而美国的楼盘则以购买的房屋总价超过50万美元，有机会申领当地的“绿卡”为“诱饵”诱惑投资客。在这个背景之下，投资客可以选择的房地产投资类型有很多，住宅不再是多数人的唯一选择。

投资型物业前景黯淡

万科总裁郁亮在今年10月曾明确地表示，房地产市场已经入了“下半场”，万科要盖“有人住的房子”。而此前，很多开发商更倾向于盖有人投资的房子。在不同类型的房地产项目中，“升值”和“前景”总是开发商最乐意谈的内容。

但在投资客大规模撤退之后，专门“为投资客盖的房子”未来的市场预期将被画上一个大大的“问号”。

薛建雄明确表示，那些曾经专为投资者购买开发的项目，目前上市必定亏损。前瞻网获悉，在整个上海，现在销售的2009年高地价项目不到十个，由于开发成本过高，开发商也难以调整产品定位。唯一能做的就是搁置这些产品的开发、销售，先开发企业旗下其他低成本、能快速周转的产品，等市场时机成熟以后再销售那些高成本的项目。

陈晟则认为，那些资金比较紧张的开发商，也有可能会转让那些“地王”地块，以卖血求生。此前，上海也已有过“地王”项目被转让的情况。这或在一定程度上显示了未来房地产市场走向存在着的不确定性风险。