广州楼市限购2年房价最高涨2000元/平方米

近年来，广东广州加大调控力度抑制楼市价格上涨趋势。“我们楼盘从今年年初到现在销售价格没有太大的波动”，广州某楼盘的销售人员表示，“虽然有优惠活动但都是随市场而动，最终成交均价与项目预计的销售均价差别也不大”。

实际上，公开资料显示，调控两年，广州住宅均价约上涨约1400-2000元/平方米。对此，中原地产市场研究总监张大伟表示，这一数据相对比较符合实际。张大伟进一步表示，广州住宅均价上涨速度相对缓慢。

除此之外，业内分析人士张宏伟表示，预计广州楼市房价反弹压力将会比其他一线城市大一些。

每平均价两年上涨逾1400元

前瞻网记者获悉，中国房地产指数系统百城价格指数调查数据中，2010年9月广州住宅均价为14054元/平方米，位列第6位;而2012年9月广州则以15442元/平方米的住宅均价排在第6位。

由此来看，调控两年，楼市金九期间，广州住宅均价同比约上涨1388元/平方米。除此之外，另有资料显示，从2002年至2011年的10年间，广州房价从4143元/平方米上升至13401元/平方米，涨幅高达223%。其中，限购两年内，2011年和2010年几近持平，房价都在1.3万元/平方米的水平线上;而相比2011年，2012年房价则多在1.3万-1.4万元/平方米的幅度。

上述资料还显示，从2010年8月份至今，广州房价都在1.2万-1.4万多元/平方米的区间震荡。对此，张宏伟表示，广州房价波动确实比较小。如果考虑CPI和收入因素，事实上这比2009-2010的房价可能是停涨甚至下降，从这一角度看，调控政策确实起到了非常重要的作用。

但张宏伟同时强调，尽管如此，住宅均价上涨则是事实，只不过上涨的速度放缓了很多。张大伟则表示，虽然限购对稳定广州房价起到了很大作用，但从区域经济活力来看，广州则明显逊色于其他三个一线城市，这也是广州住宅均价上涨较小的一个主要原因。

值得注意的是，10月23日，广州市房协和世联地产在一次研讨会上宣布，目前广州库存还有11.2万套仍处于高位，尤其是库存结构性问题突出，部分区域的库存甚至远超警戒线，并且单套库存面积走高，大户型产品库存攀升。

对此，链家地产市场研究部张絮也表示，楼市调控确实是一些投资性需求被挤出，市场逐渐转变为刚性需求及改善性需求为主导。

而广州市房协秘书长许国碧在会上则表示，改善型需求正接替刚需型入市，并有可能成为楼市成交主力，但在多重调控压力下，改善型需求不可能掀起楼市热潮。

四季度房价反弹可能性小

据前瞻网了解，今年前三季度，广东商品房销售面积5066.48万平方米，虽然同比仍下降1.4%，但降幅已比上半年和一季度分别收窄9.4个和17.6个百分点。同时，受房价攀升影响，同期广东商品房销售额4147.91亿元，增长0.6%，已呈现正增长，其增幅比上半年和一季度分别提高8.0个和23.5个百分点。

对此，张宏伟和张大伟均表示，广州房价大幅反弹可能性很小，小幅上涨可能性则相对较大。

值得一提的是，广州限购两年，从开发商角度来看，项目销售速度放缓，资金周转困难，资金链较为紧张。此外，房企为了提高销售业绩而采取让步价格的营销策略，这也就意味着利润率降低。

对此，不禁有市场人士质疑，房企会不会因此提价保利?张宏伟表示，房企在注重跑量的同时，在未来通过多元化手段降低成本提升利润率确实显得非常关键。

不过，广州实际上还在收窄调控政策，包括广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，再加上上楼市库存仍旧处在高位，因此多位分析人士表示，广州楼市因此不存在房价大幅反弹的可能性。

此外，张宏伟还表示，一些上市房企年底可能为冲业绩而举行打折促销活动，从这一角度看，房企大幅提价的可能性也很小。

值得注意的是，广州市房协秘书长许国碧23日也曾对媒体表示，广州今年成交高峰期已在第三季度出现，预计第四季度预计将“降温”，规避上行趋势。