深圳启动土改试点 重在产权制度创新

深圳再次成为了吃“螃蟹”的先行者，本次将在土地权益的确认和明晰方面先行先试，为全国土地管理制度改革积累经验。

前瞻网记者获悉，酝酿两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》(下称《改革方案》)3月底已获得国土资源部和广东省政府的联合批复。25日，深圳将召开土地管理制度改革工作会议和改革试点启动仪式。

此次土地改革亮点是产权制度创新，包括土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大重点。

根据《改革方案》，深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为土地管理制度改革原则，先行先试，建立高度城市化地区土地利用和管理新模式，推动土地资源配置市场化、土地利用高效化和土地管理的法制化。

此次深圳土地管理制度改革将分两步推进，2011年~2015年的近期计划和2016年~2020年的远期计划。

业内专家表示，深圳土地管理制度改革已经酝酿了很久，此次改革的核心是土地产权制度改革。

该专家认为，高度城镇化的深圳，土地国有化并不完善，大量国有土地被小产权房、旧城村和地面物业所占据。政府处理每一块土地都面临着具体的协调工作。土地改革政策既要推进土地资源市场化，保证整体城市发展的需要，也要兼顾历史遗留的现实问题，关键是找到两者的平衡点。

而此次深圳的土地管理制度改革有望在解决历史遗留问题上破题。

据前瞻网记者了解，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。

针对这些建立在宅基地上的集体产权房，如何实现权益，保证土地资源市场化，深圳拟在符合政策规定的基础上，建立健全相关政策体系，推进原农村土地确权试点实践工作，加强原农村土地产权制度创新。如，原农村土地“依现状、依改造”进行确权;在“房地合一”体系内，探索房地权利分离条件下的管理制度，探索土地权益书、作价入股等补偿模式等，破解确权难题。

在市中心区房价动辄两三万元/平方米的背景下，小产权房以每平方米4000~6000元的价格成为很多城市夹心层的购房选择之一。房地产业内人士认为，确权标准如何设定非常关键，标准太窄容易引发小产权房所有者的不满，标准宽泛则会鼓励违建，甚至推高小产权房房价。

对此，《改革方案》中提到将“依现状、依改造”等路径确权。

此外，深圳将研究和探索限房价竞地价、不设定条件的挂牌出让等多种方式。健全土地供应体系，探索租赁、作价入股等土地有偿使用方式;未来深圳将创新土地金融工具，展开土地金融政策研究;在土地收购回购上，将引入市场机制，创新土地收购模式和多元化补偿方式，完善土地整改方案，探索实行政府部门对土地的优先购买权，不断健全土地规章管理制度。