深圳定向出让土地现象不时上演 国企成“主角”

深圳土地出让公告被疑“量身定制”

据前瞻网记者获悉，深圳市土地房产交易中心前不久公布的一则土地出让公告引起了人们的热议。该公告不仅没有显示地块的成交底价，也没有显示地理位置，却对申请人的资格要求设下了一系列严格的条件，因此，被业界质疑是为华润集团旗下的华润万家“量身定制”。

事实上，在最早实行招拍挂制度的深圳，类似这样的定向出让现象不时地上演。

“直至今日，这种方式都并未改变，而有越演越烈的倾向，在前海、后海等深化改革的区域，这种方式还是会主导。”深圳市国土资源和房产管理局相关人士说。

“排他性”条件

据前瞻网记者了解，土地资源紧缺的深圳，其土地开发强度目前达到了47%，既超过香港，更超过国际公认的土地开发强度临界点30%。在开发强度接近极限的尖峰时刻，作为最早探索房地产市场公平交易的城市，深圳却选择了回头路，在招拍挂制度中夹杂着协议出让的色彩，玩起了表面公平实质有失公允的“定制”游戏。

招拍挂制度的出现，原本是要替代容易导致暗箱操作的协议出让。然而，在招拍挂操作过程中，为定向出让设置的条件却更为公开，且毫不避讳。

深圳市土地房产交易中心18日出让的南山后海中心区一宗土地，该地块面积为4.4万平方米米建筑面积约49万平方米，项目的商业部分可对外销售，酒店限整体转让，同时还捆绑了居住用地。

然而，出让的条件却显示深圳市政府在为“意中人”层层铺路。条件首先限制了“意中人”的业务领域和身价，要求竞买申请人或其实际控制人2011年营业额不低于2500亿元，2011年国内零售销售额不低于300亿元，且需承诺在项目建成后将其中国总部及零售业务中国总部迁入。有分析指出按照公开数据的计算，沃尔玛、家乐福、华润万家均符合竞买条件。

随后，公告规定，地块竞得人须以BT方式承担该项目东侧的科技馆、创新大厦项目的建设。分析指出，家乐福和沃尔玛并不符合上述条件，预计华润集团是不二之选。

因为目前在建的华润总部大厦用地，是华润集团以BOT方式建设深圳湾体育中心作为回报。而作为对企业的补偿，政府仅在场馆旁边提供一块建设用地，给华润集团建设华润总部和华润万家总部。而此次出让的地块离华润总部大厦不远，华润万家总部正处于需落实却用地不够的处境。对此，深圳市土地交易中心相关负责人拒绝回应业界的相关质疑。

实际上，上述地块所在的后海中心区，被定位为刺激深圳发展的又一综合功能区，临近蛇口、前海这两大改革新区域。深圳市政府内部人士透露，政府一直希望完善土地出让制度，改变“政府拼命卖地、开发商买地卖高价楼”，让土地市场真正走向公平、规范。

然而，就在后海这样的新区里，其土地交易过程暗藏着不少定向出让的痕迹。

据前瞻网记者统计，从2011年至今，后海中心区涉嫌定向出让的经营性地块多达10宗，涉及土地面积8万平方米以上，建筑面积100多万平方米。

而这片区域，只是其所属的宝安区的一个侧面，也是整个深圳市的缩影。

有消息称，2007年以来，全深圳市涉嫌定向出让的经营性地块已达45宗，建筑面积600万平方米，仅2010年一年时间，涉嫌定向出让的地块就多达14宗。

招拍挂“变形”

“在出让条件中左设限右规定，这是深圳定向出让的惯用手段，特别是在新区开发过程中。招拍挂的平台是公平的，但政府设下了不公平的障碍，即使有竞争也是不平等的，而有些时候，你连竞争的资格都没有。”深圳一家民营房地产企业项目总监蔡总无奈地表示，“深圳这些年的土地交易平台比协议出让更难，民企要公平地参与竞争，并不容易。”

实质上，看似公平的招拍挂平台却对竞买人资质设置了许多限制性条件。这种方式有以下特征：地块最终只有一家竞买人参加、竞买人几乎都是国内知名企业，大部分为底价成交。

以后海中心区为例，在有定向出让嫌疑的出让地块中，天虹商场、海王星辰、中建钢构、中铁南方、喜之郎集团和大成基金管理有限公司等大型公司已被定制好系列入门券。

希望打造成“中国曼哈顿”的前海新区宣布将采用合作、租赁等形式与开发商联合开发，希望严控土地开发，避免出现深圳其他区域大片卖地的局面。

然而，招商局、中集等大型国企在该地已拥有大量的土地，光是招商局的占地面积已占有前海总面积的20%以上。“央企、国企是这场土地盛宴的最大受益者，即使有些国企没有抢下先机，政府也会为他们设下隐性条件铺路，而其他开发商只好‘望洋兴叹’。”深圳本土上市民营房企董秘表示。

放眼深圳全市的土地交易平台，招商局以及旗下的招商地产便是定向出让方式中的得益者之一。以一年前深圳蛇口太子湾片区地块被招商局以64.39亿元低价收入囊中为例，出让条件规定竞买申请人不仅要具备房地产开发企业国家一级资质证书，注册资本不少于20亿元，还须有房地产、公用码头的经营经验。

有报道指出，出让条件是为招商局量身定制的，所以现场只有招商局一家参与竞拍。而且，该地块原本就是属于招商局蛇口工业区的工业地块，只是因为要改变土地性质，所以由政府收回后再挂牌出让。

多家房企的高管曾指出，开发商和政府之间的定制游戏，已经成为一种必走的程序，有流程化、规范化的特质。深圳某国有企业地产部人士这样讲述他的经历：“大型企业有兴趣在某区域发展项目，则会由相关协会、中介机构充当搭桥者，向政府试探可行性。一旦双方意愿达成，政府便会伸出橄榄枝，并就该企业的发展计划制订可行性的运作方案，确保项目能顺利地落入该企业囊中，这就是所谓的定制。”

然而，双方并非每次都能达成一致，他补充道：“有些时候，多个大型企业会竞相争取优质地块，相关部门则会在非公开场合与他们单独沟通其成交的心理价位，将他们中的最高价者作为意向企业。所以，某一方在这些非公开的过程中谈不拢，那么连竞拍的机会也没有。”

上述政府内部人士曾描述政府之所以定向出让的无奈之处。政府担心的是，一旦地块落入可控程度较低的开发主体手中，将对规划实施和区域的整体发展造成影响。