苏州“秋裤”难销 开发商融资遇困9年未完工

苏州秋裤楼

近日，江苏苏州在建地标性建筑“东方之门”闹了一出“秋裤门”，该建筑因其外观酷似一条“秋裤”而饱受争议。

然而鲜为人知的是，该项目自2004年拿地至今已有近9年时间，却仍未能完工。自去年下半年启动预售以来，“东方之门”去化表现平平，在“吞噬”大量资金之后，这一“地标”项目面临的尴尬远不止外观。

据前瞻网了解，“东方之门”的开发商为苏州乾宁置业有限公司(下称“乾宁置业”)。有苏州本地开发商对《第一财经日报》表示，在目前银行收紧开发贷的情况下，商业地产越来越依赖股权融资。而乾宁置业频繁股权转让的背后，暴露出项目可能面临的资金问题。

“2000年初，也就是乾宁置业拿地那会儿，当地政府招商引资的条件比较优惠，但‘东方之门’的开发商是民企，随着迟迟未能完工，越到后期，企业能够从政府那里获得的支持便越打折扣。”上述开发商表示。

融资之困

乾宁置业于2003年8月成立，并在9月展开“东方之门”方案设计的国际招标。

设计方案落定之后，项目开始进入拿地阶段。2004年2月，乾宁置业以约4亿元竞得东方之门所在地块，折合1104万元/亩，创下当时苏州工业园区经营性用地出让单价纪录。

该地块位于苏州工业园区中央商贸区东端，由两块地块组成，整体出让，总面积约为2.4万平方米，用途为商业、部分酒店式公寓，容积率为13.7，建筑高度278米。

在当时，总建筑面积约43万平方米、总投资约45亿元的东方之门是国内体量最大、投资最多的单体建筑。项目原定2008年8月11日前全部建筑工程竣工。但事实上，项目完工日期此后却一拖再拖。

在2004年举行完奠基仪式后，“东方之门”直到2008年才真正开工。为何项目在取得土地后停滞如此之久?乾宁置业方面的解释是从方案到扩初设计再到施工图，从风洞试验到地震实验等等，每一步都要国家建设部组织专家组评审验收，有些数据中国没有，甚至要买外国的数据，为此花去近四年时间。

但事实上，在2003年至2008年期间，乾宁置业股权几经转让，新的投资方不断入股又撤出，显示公司资金层面遇到考验。

前瞻网记者获悉，乾宁置业成立之初的注册资本为1亿元。公司发起人为南京天地房地产开发有限公司(下称“南京天地房地产”)、南京东方投资集团有限公司、苏州太湖之星开发建设有限公司(下称“太湖之星公司”)以及苏州东方之星置业有限公司(下称“苏州东方之星”)，分别持有公司35%、30%、30%以及5%股份。四家股东公司的法定代表人均为杨休。

据南京一位开发商介绍，杨休为江苏第一批民营企业家，实业起家，后转向投资房地产，在江苏、山东等地开发过多个住宅项目，在业内颇有名气。

乾宁置业发起股东之一的南京天地房地产即是南京天地新城项目的开发商，另一发起股东太湖之星公司则是苏州太湖之星别墅项目的开发商，两个项目均在当地有很高的知名度。

不过开发“东方之门”这样一个耗资不菲的大型商住综合项目，却是杨休首次尝试。让旗下两个主要房地产项目公司共同参股“苏州之门”，显示出杨休在项目放手一搏的决心。

不过要撬动总投资45亿元的项目，乾宁置业仍然需要不断寻找新的投资方。在乾宁置业成立不久后，太湖之星公司便向南京华恒投资有限责任公司(下称“华恒投资”)和南京华福投资有限公司(下称“华福投资”)各转让15%的股权。

而乾宁置业另两家发起股东——苏州东方之星和南京天地房地产也试图分别将其持有的5%股权和14%股份转让给江苏万泰实业集团有限公司。

江苏万泰实业集团有限公司背景深厚，为张近东名下的地产业务平台，大股东为江苏苏宁投资发展有限公司。然而，乾宁置业试图引入万泰实业的愿望却最终以失败告终。华恒投资和华福投资也在2007年底退出了乾宁置业。

此后，乾宁置业的股权在杨休旗下几家关联公司不断腾挪。若干个人投资者也陆续以债转股的形式成为了乾宁置业的新股东。

销售瓶颈

有开发商表示，房地产企业热衷“地标”项目的原因有两个，一是为企业形象，打造品牌;另一个动机，则是希望通过开发能够彰显地方“政绩”的地标项目，赢得当地政府的好感，为在当地取得其他优质项目打好关系。

但事实上，由于至今未能完工，“东方之门”当年的地标光环已大幅褪色。在“东方之门”身边，又将有新的“地标”诞生。

与“东方之门”紧邻的地块，苏州中心广场项目已经动工。这一由国企背景的金鸡湖城市发展有限公司负责整体开发的项目，规划了包括500米和450米超高层建筑各1栋、100~200米高层塔楼7栋、还包括与新加坡凯德商用合作开发的国内单体规模最大的购物中心，总建筑面积达40多万平方米。

当“东方之门”作为地标的溢出效应逐渐减小，后期的装修运营又仍需要大量资金投入，乾宁置业唯有寄希望于销售“自救”。在2011年下半年，拿地7年之后，“东方之门”项目终于获得了两张预售证。

有趣的是，“东方之门”虽然貌似商业物业，但其实两条“裤腿”却有两种产权：一条“裤腿”(南楼)拥有70年住宅产权，另一条“裤腿”(北楼)拥有40年商业产权。

据前瞻网了解，乾宁置业将一条裤腿部分开发成90~240平方米酒店公寓对外出售，售价在每平方米2万至5万，而另一条裤腿则开发为113平方米至2000平方米“豪宅”对外出售，售价在每平方米1.8万至8万。

其中获得预售资格的酒店公寓面积为5.85万平方米，共264套，获得预售资格的豪宅面积为11.1万平方米，共341套。

有苏州业内人士介绍，通过一系列促销，“东方之门”酒店公寓的销售情况尚可，但“豪宅”因为市场环境不佳，去化却不够理想。苏州市区商品房销售网上管理系统的数据也印证了上述说法，截至9月6日，酒店公寓可售套数为164，去化近四成，但341套“豪宅”则仍有303套显示为“可售”，去化速度相当缓慢。