深圳大鹏新区掀起生态旅游热 地产巨鳄争食“蛋糕”

广东深圳大鹏新区近来生态旅游热日渐“升温”。据前瞻网记者了解，房地产大鳄招商地产与华侨城日前相继进入，这对于立志成为世界级滨海生态旅游度假区的大鹏新区而言，应该是利好消息。

日前，华侨城公告称，其全资子公司东部华侨城出资3000万元，与深圳大鹏新区投资控股有限公司合资成立深圳大鹏华侨城旅游开发有限公司，持股60%。

华侨城表示，大鹏华侨城项目将建成融合滨海度假、高尚运动、康体休闲、主题酒店、文化演艺、人文居住于一体的大型文化旅游综合性项目。

而在不久之前，招商地产亦宣布，计划用5年时间在大鹏新区建设天使湾国际滨海生态旅游度假城，预计总投资近300亿元，将大鹏新区的溪涌片区打造成集旅游度假、健康养生、文化教育、商业娱乐等为一体的多功能度假城。

争食旅游蛋糕

在外界看来，招商地产和华侨城之所以短期内先后进入大鹏新区，并宣布各自的旅游度假产品计划，这与大鹏新区的规划定位不无关系。

前瞻网了解到，2011年12月30日，大鹏新区正式挂牌成立。整个新区包括大鹏、葵涌、南澳三个街道辖区，总面积296.23平方公里，拥有海岸线133.22公里，森林覆盖率76%，并分布有大小不等20余个沙滩，是目前深圳保存最为完好的自然生态区域。

针对大鹏新区的自然优势，在新区挂牌成立的仪式上，深圳市政府曾表示，大鹏新区要建设成为世界级滨海生态旅游度假区。

“如此巨大的旅游地产资源，政府的开发决心，自然能引起各大开发商的重视，而作为具有央企背景、总部又在深圳的招商地产和华侨城而言，较早进入参与大鹏新区的开发也就不足为奇了。”深圳相关业内人士对观点地产新媒体表示。

不过，大鹏新区要打造世界级滨海生态旅游度假区，目前来看还存在一些制约因素。

深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁就表示，由于开发较晚，大鹏新区现在的配套设施严重不足，如道路、通讯等方面都跟不上。

在此背景下，招商地产和华侨城的进入，外界更多的解读为：双方是想在大鹏新区获取满足未来开发的土地资源。

相关分析就指出，当前大鹏新区的改造开发主要是以旧改项目为主，这会涉及到拆迁，耗时会很长，但这对招商和华侨城的意义在于，可以补充两家公司在深圳的土地储备，为今后的发展奠定基础。

宋丁也认为，以大鹏新区目前的现状，大规模的发展旅游地产需要一定时间，而在此之前，招商和华侨城可以先行拿到一部分土地，这应该也是双方较早进入大鹏新区的原因。

其实，对于能够获取的土地资源，招商地产亦曾明确表示，其欲打造的天使湾国际滨海生态旅游度假城规划占地面积约9平方公里，拆迁用地约32万平方米，开发建设用地约27万平方米。如此大规模的土地在深圳可谓相当可观。

而对华侨城而言，也有多家研究机构指出，大鹏华侨城项目仅是其外延扩张的开端，预计后续会有更多的具体项目进展。

此外，招商地产选择在大鹏新区发展旅游地产项目，也与当前的整体楼市情况有关。

有业内人士指出，由于住宅项目受调控影响，旅游地产和养老地产正成为许多开发商争相进入的领域，招商地产此次适时进入大鹏新区发展旅游地产，也有多元化发展的意图。

“而从华侨城的角度看，此次进入大鹏新区对其开发旅游地产也是一个补充，因为华侨城一直缺少一个滨海的大型旅游项目。” 宋丁称。

招商对垒华侨城

虽然招商地产和华侨城在大鹏新区的旅游项目还处于初始阶段，但不可否认今后双方亦将不可避免的形成竞争关系。

首先，双方在一个时间点内相继宣布进入大鹏新区发展旅游项目，就是政府有意形成竞争发展意图使然。

相关分析就透露，招商和华侨城其实之前都与政府谈了很久，而政府最终决定让双方都在前期进入，一是想借助双方的背景和实力，加快大鹏新区的开发，另一方面则是不想在今后形成一家独大的局面，双方良性的竞争更有利于大鹏新区的发展，同时也促使双方打造高品质的旅游产品。

不过业内就认为，从双方目前公布的规划来看，项目今后都将包括旅游度假、高端酒店、商业娱乐等项目，这必然导致双方日后在产品方面形成同质化竞争，项目在发展中或缺乏对游客独特的吸引力。

此外，招商地产和华侨城在发展旅游地产的模式上，也将面临挑战。

宋丁就认为，华侨城之前开发的旅游项目主要是东部华侨城模式的复制，这种模式旅游过重，导致经营成本过大，负重也较高，而大鹏华侨城是滨海项目，这对其而言是首次尝试，如果照搬东部华侨城模式，会对大鹏华侨城的开发运营造成更大的压力。

而在招商地产方面，其相关负责人曾介绍，他们将对照蛇口片区和“海上世界”的开发模式，把大鹏新区天使湾国际滨海生态旅游度假城打造成“东部海上世界”。

在外界看来，招商地产这种区域性成片开发的经验和优势，可复制性较强，在沿海、沿江等城市也都能复制。

不过，亦有分析认为，招商地产的海上世界模式是针对已有片区的升级改造，而大鹏新区的项目都是新建，并且招商以前从未涉及具体的旅游地产开发，其在这方面的人才储备、管理经验、开发模式肯定会有所欠缺，这都会影响项目的最终结果，由此看来，大鹏新区的发展之路还需要较长的探索过程。