温州二成首付重出江湖 超低购房门槛暗藏玄机？

温州楼市推出二成首付

曾经席卷全国的浙江温州炒房团如今在楼市几乎销声匿迹，而温州楼市，在严格的楼市调控下也从“领涨”地位转变为“领跌”，房价大幅下降。而据前瞻网记者了解，温州楼市传出20%首付的消息。

据了解，温州市中梁国宾1号三期(审批定名为南滨锦园)样板房将于11月17日开放，售楼处销售人员称如果在11月17日前登记并成功购房，可享20%超低首付。

当地地产人士表示，温州第一套购房首付一般要求三成，第二套首付要求达到六成，该项目这次所推出二成首付在温州楼市尚属首次。北京尚公律师事务所律师邢俊霞称，上述降低首付标准的行为还与我国目前实施的 《个人住房贷款管理办法》等法规相冲突。

国内一房地产营销策划资深人士透露，从表面上看“20%首付”降低了购房门槛，减轻了购房者的资金负担，但实际可以让开发商尽快套现，缓解房贷收紧之下的资金压力。有律师表示，有不法开发商在操作上使用两份合同，涉嫌向银行骗贷，对购房者来说也存在一定的风险。

二成首付购房重出江湖

根据温州市房管局旗下的房地产市场信息数据显示，这个位于温州瓯海区南白象街道的中梁国宾1号为推广名，审批定名为南滨锦园，温州当地媒体《温州都市报》推广宣传显示，该楼盘将于11月25日开盘，开发商为温州市中梁华成置业有限公司。

中梁国宾1号售楼处有关销售人员11月5日介绍称，该楼盘三期的洋房样板房将于11月17日开放，如果11月17日样板房开放前登记购房，并成功购房，可享20%超低首付。据介绍，洋房的户型面积为180平方米～280平方米，并带有泳池等配套设施，总售价在600万～700万元左右。

销售人员称，样板房即将开放，可以去售楼现场领取邀请函，除首付20%外，即日起登记并成功认购赠价值30万车位。对于目前所推出的购房首付款只需付20%等具体情况须购房者到现场面议。

温州市当地一房地产业从业人士称，目前，在温州首套购房一般都要支付总售价的三成，第二套则要达到六成，该项目这次所推出二成首付为温州楼市首次。

针对该项目首付只需要二成，售楼处销售人员证实称，购房者只要在11月17日样板房开放前登记购房，并成功购房，确实可享20%超低首付，开发商只要收到总房款的二成即可，其余银行按揭部分则由银行最终确定。

前瞻网记者了解到，截至昨日(11月7日)17时，中梁国宾1号(南滨锦园)一期共508套房源已售34套，登记423套，成交价格在3万元/平方米左右;二期则共有388套房源，已售86套，登记253套。

低首付暗藏套现玄机

其实，温州楼市在出现二成首付降低购房标准时，一些城市却出现了房贷收紧的消息。

接触房产官司较多的北京尚公律师事务所律师邢俊霞称，眼下房地产调控仍未现放松迹象，在北京，一些楼盘首套房贷不仅没有30%首付，而且还提高至50%。与温州同属浙江省的杭州市，浙江省当地媒体《青年时报》11月6日报道称，杭州首套房贷利率优惠全面收紧。同时有公开消息显示，目前，已经有包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等14个城市开始上调首套房贷款利率。

在温州楼市，类似于“零首付”、“10%首付”、20%首付”等购房付款模式主要出现在楼市特殊期，前瞻网了解到，2006年上半年，温州楼市转暖，市场上也出现个人房贷悄悄松绑，部分房源首付可低至二成。另外则是在2008年，彼时经济同样面临严峻形势，温州市试图通过采取若干措施来刺激房地产市场健康发展。北京尚公律师事务所律师邢俊霞认为，对购房者来说，这种“零首付”、“10%首付”、20%首付”、“零月供”等多为开发商的揽客噱头，是否真正降低首付标准还有待进一步认定。

邢俊霞称，上述降低首付标准还与我国目前实施的《个人住房贷款管理办法》等法规相冲突。根据《个人住房贷款管理办法》对于贷款对象和条件则要求，不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;

然而，国内一房地产营销策划资深人士透露称，从表面上看，“零首付”、“10%首付”、20%首付”等不仅降低了购房门槛，减轻了购房者的资金周转负担，实际上还可以实现开发商的尽快套现。

据该人士解释称，一些楼盘公开销售时对房屋价格先进行一定提升后，再对首付进行“减免”。比如一套原价在100万元的房源，按照惯例，首付30万元，银行按揭70万元，眼下房价已经出现 “跳水降价”，在操作中，开发商则保持原价不变，首付由开发商说了算，可以操作的就在首付，比如开发商实现存10万元抵30万元，这样下来，房屋实际总价确实降了，购房者愿意接受，同时开发商可以开出收到30万元的首付款的收据，银行根据开发商收据放出来的依然是70万元的按揭，但这部分按揭进入的是开发商的账号，缓解了开发商的资金压力。

有律师表示，根据上述操作方式就存在两份合同，一份是名义上的，房子的价格为100万元，而另外则是真实的成交价格，只有80万元，但从银行贷出了70万元，实际上，上述做法涉嫌向银行骗贷，同时对购房者也存在一定的风险，如果遇到信誉不好的开发商，开发商最后可能要求购房者按照名义上的合同进行履行。

温州房价领跌全国

与中梁国宾1号降低首付标准的同时则是温州房价的大幅“跳水”，最大跌幅超过50%。

如位于温州鹿城区的中瑞公园大地，公开信息显示，目前在售均价为23500元/平方米起，而在当初开盘时则高出不少，据悉，目前在售价格在30000多元/平方米，而温州市房管局旗下的房地产市场网显示，当初开盘时该楼盘消息均价为60000元左右，降幅达到了50%。

此外，还有豪宅卖出了住宅价，当年的“楼王”置信原墅，最初定价高达8万多元/平方米，现在开盘最低价卖到3万元/平方米，降幅更大。同样香缇半岛楼盘售价也遭到腰斩，据前瞻网了解，2009年香缇半岛开盘价为2.5万元/平方米。开盘5个月后，二期的价格涨至3.8万元/平方米;2010年时该楼盘的最高售价高达8万元/平方米，如今该楼盘回到了3.5万元/平方米左右。

“平均降幅在30%~50%。”温州当地一规模较大的房地产企业负责人表示。

浙江省统计局最新发布的统计信息显示，杭州、宁波、温州等地的商品房价从前几年的 “领涨”转向“领跌”。

与8月份相比，温州9月商品房价格环比下降0.8%，跌幅居70城市之首。金华、宁波分别环比下降0.3%和0.2%，环比跌幅分别居第5位和并列第6位，杭州则上涨0.3%。其实，不仅9月份，温州楼市的降幅多次领先全国。据温州住建委网上销售系统显示，截至11月5日19时，温州全市库存公开发售房源为28783套，9月份的1716套是截至目前的最高单月成交数据，倘若按此计算，单消化这部分房源就需要超过16个月。

浙江省统计局最新公布的三季度全省房地产业景气指数显示，虽然受近期房价持续反弹和刚性需求持续扩大影响，三季度全省房地产业景气指数为100.6，同比下降8.8点，环比上升0.2点，但继续运行于“微景气”区间。

至于温州楼盘降低首付标准，是为炒作而制作的噱头，还是真有其事，还有待考察。