沪渝两地试点：房产税对降房价效果不明显

房地产调控之声不曾消失，但却显拖沓。关于房产税的传言在这两三年里从未中断。尤其在财政部部长谢旭人11月21日发表署名文章，指出“要认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开”后，房产税将全国推行的消息更是甚嚣尘上。

此时，距沪渝两地开始征收房产税尚未满两年。据上海市地税局11月下旬披露的最新信息，上海共认定约5万套住房需要缴纳房税，其中去年认定2万余套，今年约3万套，年增速100%有余。

据前瞻网记者了解，重庆房产税开征第一年，征收税金约1亿元。

在沪渝两地的示范之下，呼吁房产税全国推行的声音从未间断，虽然其中还夹杂着一些反对甚至提议停止沪渝两地房产税试点的声音，但各个层面显示的信息表明，房产税已是“开弓没有回头箭”。

业内人士认为，从沪渝两地的试点效果来看，房产税对降房价的效果并不明显，但上海、重庆版的房产税不是终点，并不能单纯地用这两个城市试点的结果来给房产税下最终定论，房产税代替限购令仍是解决土地财政依赖的长期趋势。

沪渝试点两条道路

2011年1月27日，离“国八条”落地刚满24小时，上海和重庆版房产税改革试行方案随即出炉。两地房产税方案差异较大，代表着两种不同的改革方向。

自此，上海全市行政区域与重庆市主城九个区成为令人瞩目的“改革试验田”。在征收对象方面，上海规定在不再新购住房的前提下，对存量房不征收房产税。重庆则对存量独栋商品住宅要征收房产税。

上海的适用税率分两档，即0.4%和0.6%，重庆分三档，分别为0.5%、1%和1.2%。

沪渝两地都对“新购普通房”有明确的界定，其中上海规定本市家庭新购的第二套及以上住房(包括新房和二手房)，非本市家庭为新购住房(不论是否第一套)。重庆则认定本市家庭独栋商品住宅(无论存量还是增量);非本市家庭新购的高档住房(价格比主城新房成交价高2倍)。

市场分析人士认为，总体看来，上海版主要是压制二套房及新增购房，而重庆版则主要针对的是富裕人群和炒房人群，起到的是财富调节作用。

上海中原研究咨询部总监宋会雍分析，重庆的套均纳税额在7700元/年左右，上海住宅类物业缴纳的房产税估计也只有数亿元，单套房屋年纳税额在几百元到万元。

“不管是重庆还是上海，作为相对高端、大面积房屋的持有家庭，对于年额度在万元上下的房产税，有着充分的承担能力。相应的，房产税对于房屋消费的制约力是非常弱的，也无法起到左右市场供求、调节房价的影响力。”宋会雍如是说。

前瞻网了解到，与其他税费相比，目前房产税的征收税率并不高，2012年上海适用税率标准按是否高于26896元/平方米，分为0.4%和0.6%两个档次，且仅按房屋总价的70%征收，实际税率仅在0.28%和0.42%。而2012年至今，全市新建商品住宅均价同比涨幅1.8%，住宅租金回报率多集中在1.50%~3.00%，仍均高于房产税征收税率水平数倍。

房产税乃大势所趋

作为房产税试点的积极推动者，重庆市市长黄奇帆曾表示，房产税改革将在1年至2年试点的基础上总结完善，上海、重庆试点后的“修改版”可能在全国推广房产税改革。他同时透露，“重庆版”房产税改革试点方案确有需要修改的地方，重庆将全力把此项改革试点到位。

财政部财政科学研究所所长贾康认为，对房产税试点效果的评判不能过于表面化。因为在上海、重庆这样的发达地区搞房产税，最重要的任务不是筹集收入，而是调节市场，影响人们的住房消费，并为财税体制改革提供配套。“最重要的是总结两地试点的经验，然后再谈怎么进一步推开。两地的试点有其积极意义和借鉴作用，但具体到其他城市必须具体讨论。在未来的新一轮财税改革中，房产税是一个无法回避的方向。”

目前，从中央几大部委的表态上看，房产税试点的扩容已经“箭在弦上”。本月25日举行的全国住房城乡建设工作会议传出的消息称，房产税改革试点工作将扩大。在具体方案上，除了试点城市的增加，业内人士认为，向存量房征收房产税是大势所趋。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，重庆房产税尽管收入不多，但更接近真正意义上的房产税。“不对存量房征收，很难谈得上是真正的房产税。渝版房产税是对豪宅征的，而且要对存量豪宅征收，而沪版只对增量征收，效果大打折扣。”

中国社会科学院财政与贸易经济研究所所长高培勇也认为，房产税改革试点的真正难点，始终锁定于能否对存量而非增量房征税。“对存量房征收房产税，才是我们在房产税改革试点中面对的真正考验。”

中国指数研究院[微博]在一份报告中预测，比照上海和重庆的房产税征收税率，如果在全国范围内针对住宅开征房产税，预计每年税收规模约为5000亿元。相比之下，2011年全国土地出让金则高达31500亿元。

陈晟认为，5000亿的规模和土地出让金还是有很大的差距，但从长期来看，这并不妨碍房产税逐步代替土地财政的趋势。“重庆、上海房产税征收方案的试点情况将会给未来同类城市起到示范作用。上海对应着北京、广州等一线热点城市，而重庆则与成都、武汉、天津等二线城市具有可比性。”

对于在国内征收房产税，一个持续的争议是——土地出让金与房产税之间可能存在重复征收的问题。同时，国外土地多数为私有，而我国的商品住宅不是完全意义上私有产权，在这当中存在法理冲突。

现在的土地出让金，其性质是土地使用权的价格;而房地产税，其性质是使用权持有人所必须缴纳的法定税负。“租”与“税”两者是合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。

可以肯定的是，从长远来看，用房产税逐步取代土地财政已是不可回避的改革方向。不过，业内人士均认为，尽管是趋势，但是在短期内，房产税对国内楼市的影响还是比较有限。

宋会雍表示，房产税的实质性推进有几个关键的点，一是只有土地财政再无潜力可挖，通过房产税拓展新税源的动力才能提升上来，绝大多数城市都还没有到这一步。二是房产税的全面铺开涉及到个人信息的公开。“这也决定了，眼下还不是房产税大展拳脚的时候。房产税在明年乃至后年，更多仍是牵制市场交易情绪的一枚‘棋子’，而不是一辆冲锋陷阵的‘战车’”，宋会雍表示。我们应当合理运用房产税的功能。