海南紧急清理楼市存量 价格调整或无可避免

近来海南房地产供需状况和运行情况大幅引发业界对海南楼市的高度关注，海南省住建厅日前下发通知，要求各地紧急清理当前商品房市场存量。

根据海口市住建局1月11日下发的《关于清理当前商品房市场存量的紧急通知》(下称“通知”)，海口市商品房市场存量的清理工作范围从2004年1月至2010年12月31日。

通知要求，凡在海口市领取预售许可证销售商品房的房地产开发企业，须认真清理现有的在售楼盘，并将清理的结果报海口市住建局市场管理处，清理时间自2013年1月12日起至2013年1月18日。凡未按时报送清理结果的楼盘，届时暂予关闭，直至按规定报送清理结果后方可以开启。

海南地产业内人士表示，海南此次大规模清理楼市存量主要是为了梳理和摸清真实市场供应情况，不会对海南楼市产生直接影响。

存量到底有多大

据前瞻网记者了解，时至2013年1月，国际旅游岛政策出台期满两年。两年期间，海南楼市从急剧井喷到不断回调，开发商和购房者逐渐回归理性，市场运行开始趋于平稳。但当时大规模房地产项目在短期内上马也同时埋下隐患，并在两年后暴露出诸多问题亟待梳理和规范。

尤其是当前海南楼市的真实存量一直秘而不宣，除了一些长期开发的大型项目外，部分中小楼盘从2010年至今仍未售完。

海南此次清理工作主要是因为部分无效存量在期转现过程中造成重复积压，难以摸清有效库存量，清理之后使商品房存量更加明确。

来自海南当地机构但未经官方证实的统计数据，截至2012年11月，库存量最少的三亚为11万平方米，需要2年消化。库存量最大的陵水为188万平方米，需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月。

海南省官方去年唯一一次正式披露的数据显示，截至2012年3月底，海南全省共计约有6410万平方米的存量房。

1月8日，海南省住建厅有关人士介绍，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米。不过，潜在供应量与库存是两个概念。官方亦未披露2012年海南房地产市场的新增供应量。

根据1月11日举行的海南省住房和城乡建设会议披露，2012年海南房地产开发投资完成830亿元，商品房销售完成890万平方米，稳中有升。海南省副省长陈志荣在该会上称，海南房地产市场不存在泡沫。

海口市房地产业协会1月9日召开新闻发布会披露，2012年海口市销售商品房266.1万平方米，同比增长18%;商品房价格9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房库存量为463万平方米，处于可控与合理区位。

价格调整无法避免?

实际上，作为一个动态变量，楼市存量不仅包括新建商品房，还包括大量的二手房。但海南楼市是一个畸形市场，二手房市场远远落后新房市场，基本是租赁市场也比二手房交易市场更加活跃，导致二手房无法发挥应有的市场调节功能。

有海南开发商表示，当前海南楼市已经不是数据引领趋势的时期，海南楼市固有的特点决定很难通过供需关系研判其未来走势，根本上仍受限购等政策和全国楼市走向的影响。目前，海南楼市洗牌正在加剧，行业分化趋势日益明显。

当地媒体援引海南中原地产市场研究部付泽龙的观点认为，现在的海南楼盘大致可以分为三个梯队：第一梯队是资源稀缺型楼盘，价格比较坚挺;第二梯队是价格调整、推广力度大的楼盘，这些楼盘普遍卖得不错;第三个梯队，是那些既没有好资源，又不肯在价格上让步的楼盘，这类楼盘的销售基本处于停滞状态。

在付泽龙看来，海南楼市进行价格调整已无法避免。现阶段的楼盘，想要获得比较好的成绩，就必须在价格上做出让步。

此外，需要警惕的是，海南房地产投资比重过大问题依然严峻。海南统计局数据显示，2012年1至10月，海南省房地产投资占固定资产投资的比重为41%。而2009年同期，这一比重约为31.5%。这意味着房地产比重仍在上升。

海南省住房和城乡建设会议提出，2013年海南房地产开发投资目标是增长15%至955亿元。调整优化开发结构，进一步减少纯商品住房比例，力争实现基本平衡的供求关系，确保楼市稳步运行。