辽宁营口陷入鬼城阴影 成楼市泡沫重灾区

三四线重灾区

营口的房地产泡沫并不孤单。

在易居中国发布的2012年中国城市房地产市场风险排行榜中，营口的房地产泡沫严重程度在287个城市中排在第26位，风险前50城市中除了营口、保定、沧州、河池、防城港位于沿海省区之外，共有46个城市位于内陆地区，占总数的92%。此外，在前50位中，41个城市被归入四线城市，其他均为三线城市和资源型城市。

这份报告显示，四线城市未来市场风险最为显著，相当一部分城市土地放量高于住宅市场消化能力，虽然短期内住宅市场供求比并不一定显露出来，但未来风险已经难以规避。另外，从需求角度来看，四线城市几乎都是人口输出城市，且不具备对外来人口的吸附能力，因此常住人口普遍较少，与三线城市拉开了较大距离，房地产市场需求严重不足。

据前瞻网了解，在四线城市中，武威土地消化周期全国最长。甘肃省武威市年均土地出让面积121万方，但根据2010年第六次人口普查公报，该市城镇居民人口仅为50万人，就此比例而言，相当于上海的1.5倍，而从经济发展角度来看，武威仍以能源、冶炼与食品加工为主，居民收入水平不高，市场去化能力较弱，武威市土地消化周期达到了19.87年，为土地消化周期最长的城市。

而人口密度全国最低的酒泉，排在了风险排行榜第一位。2008年-2009年，酒泉房地产开发投资增长率受次贷危机影响从62%降至10%，但2009-2011年，酒泉的消费品零售额、人均支配收入、人均消费支出三项指标的增长率基本保持平稳，唯独房地产投资增长率却达到32%、88%。2009年无疑是酒泉房地产市场快速起飞的一年，那也正是酒泉新能源产业基地跨越式发展的一年。

2010年中国住房和城乡建设部副部长仇保兴在谈到房地产市场调控时曾点过酒泉的名，当时，正值沿海城市房价出现暴涨，他说，“内地一些城市房地产业刚刚起步，如2008年甘肃酒泉地区一些住房每平米仅1000元人民币左右。在这种情况下，用‘一刀切’的办法调控房地产市场，对全国来说很难有非常好的效果。”仇保兴当时并不知道，就在他讲话的这一年，酒泉的房价已经从1000元涨到了3500元左右，到2011年更是涨到5000元左右，三年时间翻了5倍，其中仅2010年一年就翻了一倍。

但当地的购买力却并未和房价一样节节上涨。酒泉的二手房中介人士黄先生表示，“现在酒泉的二手房别说卖出去多少了，连来中介门店咨询看房的都没有。”

而随着银行对开发贷的停批，开发商资金紧张，酒泉房地产商开发项目的积极性也大幅下降，酒泉市统计局2012年1-6月统计数据显示，酒泉房地产开发投资增速继续回落，面积下降，销售下滑。2012年上半年，酒泉房地产开工面积仅77万平方米，而2011年上半年达174万平方米。由于楼市不景气，房地产相关行业的行情也受到了不同程度的影响。营口市统计局2012年一季度统计数据显示，家具类零售额增速比去年同期回落185.7个百分点。

在酒泉市房地产管理局房地产市场科刘世荣看来，酒泉的房子不如2011年的时候好卖，主要是现在供应量少了，“不过，有个别的楼盘还是卖得不错”，他说，至于开工量、待售房屋的情况，刘世荣表示自己不是做这一行的，不清楚。

下一个营口

不过，即使同样是三线城市，地产泡沫的表现也各有不同。洲联集团上海五合智库投资顾问有限公司副总经理肖益民为许多城市的房地产项目提供过咨询服务，从他的切身感受来说，各个城市的情况以及形成泡沫原因不尽相同。

在他看来，营口是三线城市泡沫最典型样本，在这样的三线城市，由于内生性人口需求不多，导致长期需求有一个刚性的瓶颈，而地方政府大手笔的城市开发规划，使两三年间大开发商纷纷涌进，导致一时间供应量大幅增长，风险就暴露出来。未来，这些城市可能会出现土地卖不出去的情况。

这些城市房地产泡沫的起点，大多是当地“跨越式发展”的城市化运动，土地放量供应，房地产投资飞速增长。前瞻网了解到，2010年，全国一、二线城市处于限购泥潭中时，三、四线城市却在铺开奢侈的造城盛宴，655个城市计划“走向世界”，200多个地级市中有183个正在规划建设“国际大都市”。甚至连贫困县也参与了此次造城狂欢——财力只有3000多万元的内蒙古自治区呼和浩特市清水河县，计划斥资60多亿元建设新城。

地方政府的冲动，又恰好与因为一、二线限购而“上山下乡”求发展的全国性地产商一拍即合。中国房地产业学会副会长顾云昌表示，2010年以来，由于限购政策的影响，一些开发商纷纷上山下乡，驻扎三、四线城市，当地政府也给了很多优惠条件，给了很多便宜的地，而开发商自己实力也比较雄厚，所以在三、四线城市开发了许多规模很大的楼盘。不过开发商的日子也并不好过，保利地产副总经理余英说，去年销售业绩下降的房企都是被三、四线城市拖累的。

在肖益民看来，如果把房地产业当作拉动经济增长引擎的思维不改变，类似营口的楼市严重滞销及土地出让的戏码将一再上演。

易居中国2012年中国城市房地产市场风险排行榜的主要作者，上海易居房地产研究院副院长更是提醒到，有些城市如东北的营口，由于开发量很大，泡沫的风险很快就显现了出来，但在另一些人口少、土地多的城市，有可能目前还没有出现土地放量供应的情况，因此风险的释放会比较平缓，不一定现在就暴露出来，但由于他们同样有巨量的可供应建设用地面积，一旦这些土地上市，同样也会出现房地产大量滞销的情况。

笼罩在营口楼市上空的泡沫，却不知何时方能消散。