大同5年造城史：城建欠账与城市转型并重

难续

大同城建资金的核心来源是土地出让收益。而土地出让收益很大程度上取决于房地产市场。

站在大同城墙上南望，新开发的高层住宅和酒店密集，表明这是城市最繁华之地。知情人直言，“南城的地好卖”，御东新区开发先期投入，古城改造，都需要南城的土地出让金作为支撑。

过去五年，是大同房地产业大发展的时期。2009年，大同市房地产业开发投资从2008年的27亿元飙升到83.66亿元，此后一年一跨步：2010年90.6亿元，2011年134.18亿元，2012年170亿元。房价也从每平方米3000元上涨到5000多元。

一位在大同拥有项目的太原房地产商坦言：“考虑到大同的人口吸纳能力有限，这里的房地产已经接近饱和。”

而从土地本身而言，土地价值较高的南城空间越来越有限，经过五年的高强度开发，南城可开发的土地已经很少。御东新区虽储备了大量土地，但因新一届政府宣布放弃将行政中心搬迁至御东新区的计划，开发商对此区域的市场预期急剧下降。

耿彦波执政时，一方面通过铁腕拆迁使开发商能够在最快的时间内拿到净地，另一方面也以特事特办等方式简化招商引资的手续，各大开发商一时云集大同，随着耿的离去，大同政务恢复以往，有的开发商反映，如今办齐各种手续又要盖上百个公章。

再加上宏观经济形势趋缓，综合所致，大同土地出让行情一落千丈。知情人士透露：“过去五年，(大同)土地收入每年有五六十亿元，但2013年前半年不到5亿元。”由于一些地块未如约完成拆迁，向开发商提供净地，还有40亿元土地出让金无法收回。

除去土地，另一个主要资金源头—银行贷款也难以再续。

出于对地方债务的担忧，近两年来，地方政府融资平台受到严控和清理，大同亦非例外。2011年6月，当地主要融资平台之一的大同市城市发展投资有限公司接受贷款清理的结果显示，当时该公司共有银行贷款58.6亿元，除6.12亿元有土地抵押担保外，其余均为政府信用贷款，因此被银行金融机构定性为现金流无覆盖。现金流覆盖率是指项目产生的现金流是否能覆盖相对应贷款本息的程度，揭示项目现金流对贷款的偿还能力。现金流无覆盖意味着该公司当时已不具备贷款偿还能力。根据清理方案，大同市政府要求在当年8月底前，将6000亩土地划入城发投公司，并办理追加抵押手续，以确保现金流全覆盖。

2013年7月27日，国务院更下发特急明电，要求对全国政府性债务进行审计，中西部由于产业单一，财政收入结构里非税收入类较多，因此成为这次审计的重点。据知情人士透露，2013年大同通过地方融资平台的新增贷款“几乎没有”，城建资金少了一大来源。

多个资金来源受阻后，大同的造城资金链有断裂之虞，而已有债务进一步加重了其负担。

大同市经济建设投资有限责任公司，是由大同市政府投资成立的国有独资公司，注册资金2.9亿元人民币，负责经营城市国有资产、地产投资开发、招商引资等。而大同城市建设开发公司，则负责棚户区改造、安置房建设等建设项目运作，其公司业务还包括销售商品住宅、房屋出租等。

这两家政府的开发公司以招投标方式将工程发包给中关村[2.86%资金研报]建设、山西宏图等大型企业作为总承包方。此后，总承包方再将工程分包给大大小小的包工队，从中收取13%左右的管理费。

河南人刘斌是一支工程队的包工头。他从山西宏图拿到了安置房小区魏都新城八栋楼的建筑工程项目，在没有正规合同的情况下先行垫资开发，建设过程中山西宏图支付了700万元，扣除管理费，尚拖欠刘斌800多万元工程款。此后，刘斌找到山西宏图，被告知政府的开发公司没有与宏图结算，所以无法支付余款。他又找到政府，政府让他把账算清楚，协助他要钱。再找宏图要求决算，宏图又将皮球踢回政府开发公司。

刘斌的钱则来自于民间拆借，目前仍余400多万元借款，3分利息，每月需支付10万余元利息。刘斌的遭遇并非个案，与他一起承包魏都新城北区的兰巨宝、王宏礼、韩文宏境况相同，“我们现在有苦说不出。”

魏都新城总共有300栋楼，按刘斌估算，每栋楼欠款在80万-100万元左右，总额接近3亿元。而像魏都新城这样的小区，大同总共有十几个，加上新区五大场馆，工程欠款不是一个小数目。

目前，大同政府并未披露负债总额，媒体此前报道笼统称为“百亿”，这来源于耿彦波在任时透露的银行贷款数据。据了解，在城建高峰后，大同的银行贷款约为140亿元-160亿元。

综合银行贷款和工程欠款等，一位当地政府官员估算，大同政府债务在200亿元左右。

2012年，大同全市财政总收入完成190.7亿元，与债务余额相当。国家开发银行金融公司一位长期从事城市开发贷款业务的人士表示，在衡量政府负债时，关键的指标是政府可支配财力。如果债务与可支配财力之比，即政府债务率超过100%，就有一定风险。

大同市可支配财力占财政总收入之比约为55%，2012年为100亿元。按200亿元债务计算，大同政府债务率达到200%。

不过，上述国开行金融公司人士也表示，还需要综合考虑贷款期限等因素，“如同个人买房年收入20万元，但贷款100万元买房，看起来负债率很高，如果是分30年还清，那么偿付风险并不大”。大同市政府银行贷款期限大多为10年到20年，时间较长，以100亿元可支配财力而言，偿付风险不算很大。

问题在于，后续资金压力显然已难以继续支撑庞大的城市改造计划。

耿彦波认为，“城市是一种产业”，的确，造城并非纯投入，亦有收益。大同政府通过开发拥有约80万平方米的商铺，收益可达80亿元。然而，由于担心城市建设停滞，不少业主目前纷纷退订商铺，退订金额已达6亿元。

大修古城的动因是使大同转型为旅游文化城市。2012年，新修复的东城墙确比上年增长游客105.82%，2007年至2012年，大同市旅游收入也从63亿元增加到162.82亿元，增长159%，不过，同期山西旅游收入的增长水平达到了212%，全国增长水平233%。旅游收入对大同城市续建而言“远水难解近渴”。