公租房REITs将成北京保障房融资之出路？

国内保障房建设火热，资金需求日益加大

近年来，各地保障性住房资金需求量快速增长，据前资讯数据中心监测显示，今年北京保障房建设计划收购16万套、竣工7万套，初步估算将产生800亿元-1000亿元的资金需求，而在2011年北京保障房的资金投入为746亿元。

面对巨大的资金需求，多元化的融资渠道是北京保障房融资必须考虑的问题，北京市目前正在研究试点发行REITs，近期准备向证监会提交方案。

融资渠道基本打通

保障房建设已基本摸索出全面的融资模式。

按照财政部2月6日发布的《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》分析，将从几个方面对保障房建设的融资予以支持：第一，财政预算专项支持力度加大。第二，政府可支配的其他收入来源，包括：2012年增加的地方政府债券收入，房产税试点收入，国有资本经营预算，部分城市维护建设税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费。第三，各级财政部门支持成立负责保障房建设、运营、管理的专门企业，除资本金外以银行贷款、发行企业债券、社会投资等方式来筹集的资金。第四，政府的税费减免。瑞银首席经济学家汪涛认为，上述渠道中，第三项社会资金将是最大、最重要的资金来源。

按照北京市住房保障办公室发展规划处处长张国伟说，北京的保障房融资渠道已基本打通。今年北京市保障房的融资计划是，财政资金足额安排，公积金贷款200亿元，债券融资350亿元，商业贷款300亿元。其中，2011年央行批准北京市发行500亿元私募债用于保障性住房建设，当年5家企业已注册发行150亿元，剩余350亿元拟在今年上半年完成发行。

张国伟透露，北京市目前正争取发行房地产投资信托基金(REITs)。准备选取几个项目作为REITs试点，近期提交证监会。若获得批准，就扩大推广。

公租房融资的现实难题

公租房即是各地的建设重点，也是最大的融资难点。

全国政协委员、北京银行董事长闫冰竹认为，我国公租房融资渠道尚面临许多问题，包括政府投入不足，中央财政补助资金与地方财政支出不够;间接融资渠道不畅;直接融资渠道匮乏，债券保险和银行间市场等多元化融资渠道尚未充分发挥作用等。

根据住建部政策研究中心一项关于保障房的调查，我国现有公租房资金来源，主要包括财政资金、银行贷款和直接融资。银行贷款是公租房主要资金来源渠道，企业参与公租房建设和运营，可通过项目开发贷款和抵押贷款方式获得银行信贷资金，但抵押贷款目前仅存在理论上的可行性。目前公租房尚无成功的直接融资先例。

据张国伟介绍，北京市公租房的资金来源中，公积金贷款由于利率低的优势，占资金绝大部分。不过，从全国情况看，公积金贷款很不平衡，东部地区公积金闲置资金少，中西部富余较多，但不能跨地区使用。

住建部政策研究中心相关负责人曾对北京市某公租房项目进行过测算。该项目全部使用公积金贷款，政府免收建设中的相关税费，土地划拨。开发成本包括征地和拆迁安置补偿费以及建安成本，初步测算为6800元/平方米(含公共维修资金)，相当于周边商品房售价的40%。按照折旧、利息、维修、管理费四项因素计算，合计成本租金为32.9元/平方米每月，比市场租金低21%。为了确保项目可持续，按照市场租金的80%确定项目租金标准，为33.3元/平方米每月，即每套房租金标准为1974-2016元。从实例看，公租房成本租金中绝大部分是贷款利息，约占76.6%，是决定公租房租金水平的主要变量。

闫冰竹建议，一是加大政府资金投入，尤其是中央财政补贴资金的投入，并以贴息担保补助的方式调动更多资金投入公租房建设。加紧修订《住房公积金管理条例》，从住房公积金中直接提取适当比例转化成住房保障基金，用于公租房补贴。二是疏导间接融资渠道，商业银行对公租房建设融资给予政策优惠。三是拓展直接融资渠道，优化REITs发展环境，鼓励发行企业债，引导发行中期票据等。

住建部政策研究中心也建议，REITs应当研究推广。保障房融资平台债券在未来或将成为国内债券市场的“新生儿”，增量融资或将被“开绿灯”，以缓解保障性住房融资难题。