上海浦东前滩明年将展开大规模建设 央企或为主角

浦东前滩将再造一个陆家嘴

上海浦东前滩规划将于本月29日借宿网上公示，对于这份公众期盼已久的规划，浦东新区区长姜樑表示“怦然心动”，业内也一致认为这将会带出一个全新“陆家嘴”版图。

前瞻网记者了解到，2012年初，上海市委书记俞正声曾在公开场合表态，上海“十二五”重点开发浦东前滩、世博园区、临港地区、徐汇滨江、虹桥商务区、迪士尼园区等六区域。

为了充分发挥世博会的后续效应，加快推动前滩地区的开发，市规土局会同浦东新区政府开展前滩地区的规划工作，并于6月在上海市浦东新区规划土地管理局网上进行公示。

根据公示内容，“黄浦江南延伸段前滩地区是以世博会为核心的黄浦江南部滨江区域的重要组成部分。地区自然环境独特，生态条件较好，滨水资源丰富，拥有较佳的滨水景观资源和丰富的发展空间。地区中部的东方体育中心及其配套的基础设施已经建成并投入使用。”

据公示内容，前滩地区的总用地约283.17公顷，其中建设用地面积约278.98公顷，总建筑面积约350.16万平方米，规划人口2.5万人。

与世博园板块相连的前滩，规划面积为陆家嘴的2-3倍，其规划正对周边房地产市场产生辐射，仅仅世博会期间，随着交通和配套的完善，周边房价已经上涨3-4倍。而6月20日，世博园区一块商业地被中国黄金集团拿下，揭开了央企先期进驻的序幕。

据前瞻网记者了解，前滩板块已经引进一家法国规划设计公司做整体设计，欲打造与陆家嘴金融中心定位错开又紧密相关的高端商业旅游社区。明年前滩将拉开大规模基础设施建设，同时进行主力项目的招商，后年项目将逐步落地。

5-10年再造一个陆家嘴

根据网上公示，此次控制性详细规划的编制范围是：北起川杨河，南至中环线(华夏路)，东起济阳路，西至黄浦江，总用地面积283.17公顷，沿黄浦江岸线长度约为2.3公里。

前滩功能定位重点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲。同时，围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。

2010年世博会让世人知道了浦东后滩，而东方体育中心周围要开发的地块与后滩隔着一条川杨河，被最新命名为“前滩”。上海市浦东新区人民政府新闻办公室官方微博“浦东发布”指出，浦东新区将用3到5年时间，把“前滩”打造成上海新的世界级中央商务区。

浦东新区对这幅区域蓝图尤为看重。浦东新区区长姜梁曾表示，今后5年，浦东世博地区将重点突出总部、商务、会展和文化等产业功能。前滩面积可能超过两个小陆家嘴地区，从功能定位上看，陆家嘴是金融城，主要是金融机构集聚，而前滩的定位将是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，比如会计、咨询、法律、现代服务等。

这就意味着，前滩的开发在功能定位上将和陆家嘴形成一种互补的金融生态。“未来5-10年，一个全新的陆家嘴又将出现。”一位业内人士说，前滩的规划将和世博园板块密切相关。

克尔瑞房地产信息系统高级分析师薛建雄指出前滩规划犹如陆家嘴的翻版，虽然与世博在同一个区域，但“目前发展主要靠政府政策倾斜”，薛建雄指出前滩的发展不可避免要通过“招商引资、土地廉价出让、央企加入”这三种途径带动，一如陆家嘴早年以一批央企和上海本土大企业先行进入拿了20多幅土地，打造出多个商业项目，而后这些央企和本土大鳄又将一大批合作伙伴引进陆家嘴。

低成本吸引央企进驻

对于前滩的土地运营，正如薛建雄所言，一个新片区的项目前期投入资金占有量大，必须靠资金实力雄厚的央企才能撑起整个规划。

“前面5-10年基本上是央企，以后才会有房企进入。”薛建雄说，例如上周世博园商业地块底价出让给了中国黄金集团，虽然近2万元/平方米的楼板价很实惠，但前几年的投入是要靠资金实力的。

6月20日，上海市规土局发布公告称，浦东新区上海世博会地区B片区B03A-02号地块，被中国黄金集团公司以8.4033亿元底价摘得，折合楼板价1.94万元/平方米。

作为上海老牌央企和实力开发商，前滩当然少不了陆家嘴集团的身影。与当年陆家嘴采取滚动开发策略不同，这次陆家嘴集团将为前滩前期开发一次性投入100亿元，远期带动的投入将超过1000亿元。据陆家嘴集团相关负责人介绍，前滩2.83平方公里绿化率要达到30%，总建筑量350万到400万平方米，办公、商业、文化娱乐建筑约占总建筑量的一半，学校等公共服务设施约占10%，另外40%将建造国际社区和比较高端的白领居住区。

什么原因促使央企纷纷进入各个城市所谓的中央商务区呢?低地价带来的高溢价收入是诱因。薛建雄以上周出让的世博园地块为例，他指出该地块如果算上地下面积，负3负4层做停车库、负1负2层做商业零售的话，建筑面积几乎翻倍，如此2万楼板价按建筑面积仅相当于1万元。

当然，对于前滩，上海大量房企现在均处于两难状态：前景很好，但短期内无法套现，政府规定商业项目必须等到可以经营的时候才可以零售。这导致大部分房企保持观望态度。“项目资金占有量大注定只有央企才会在第一轮进入。政府看中的是68家央企，最起码也是保利地产这样的。”一位知情人士透露，目前前滩已经划分好一两百幅地块，可谓万事俱备，只等着央企们行动了。